Договора найма жилого помещения. Отличие договора аренды от договора найма Что такое договор найма в квартире

приходилось заключать практически каждому в нашей стране. Споры между собственником жилья и квартиросъемщиками чаще возникают в связи с тем, что стороны не составили письменный.

В отличие от договора социального найма, договор найма жилого помещения регулируется гражданским кодексом РФ, а не жилищным.

В соответствии с положениями ГК РФ договор коммерческого найма жилого помещения, это договор в котором собственник жилого помещения, или его законный распорядитель, с одной стороны, предоставляют гражданину в пользование жилое помещение по его прямому назначению за определенную плату, на определенный срок.

Срок договора найма жилого помещения

Из определения договора найма (коммерческого) жилого помещения следует, что это срочный договор который заключается на срок не свыше 5 лет. Если в договоре не был оговорен срок его действия, то считается, что договор заключен на пять лет.

Гражданский кодекс выделяет краткосрочный договор жилищного найма, то есть договор найма жилого помещения на срок до одного года. Особенность краткосрочного договора жилищного найма состоит в том, что на этот договор не распространяются правила о правах совместно проживающих с нанимателем лиц, о преимущественном праве на заключение договора на новый срок, положения о временных жильцах, о замене нанимателя на лицо совместно проживающего с ним.

Краткосрочный договор жилищного найма более выгодней наймодателю, так как по этому договору на него возлагается меньше обязанностей, его легче расторгнуть при несоблюдении условий договора.

Стороны договора найма жилого помещения

Сторона договора сдающее жилье в наем называется наймодателем. Сторона принимающее жилье в пользование, называется нанимателем.

Наймодателем может быть как физическое лицо, так и юридическое. В отличие от наймодателя, нанимателем в этом договоре может быть только физическое лицо. Если нанимателем является юридическое лицо, то оформления отношений по найма производится путем заключения договора аренды.

Наймодателем договора найма жилого помещения является собственник жилого помещения, или лицо которому собственник предоставил право выступать от его имени.

Постоянно проживающие вместе с нанимателем, имеют равные права с нанимателем, однако стороной договора эти лица не являются стороной договора и не несут по этому договору никаких обязательств. За действия лиц постоянно проживающих с нанимателем несет сторона договора- наниматель

Лица, проживающие с нанимателем, могут быть сразу при заключении договора, а могут появиться уже в период действия договора. В последнем случае необходимо наличие определенных условий. Во-первых, согласие наймодателя, во-вторых, с согласие всех проживающих с нанимателем лиц, наличие достаточной нормы площади. Эти правила не действуют при вселении несовершеннолетних членов семьи.

Лица, постоянно проживающие с нанимателем, перечисляются в договоре найма. Если наймодатель захочет, чтобы эти лица так же несли ответственность по договору, то их нужно указывать в договоре как нанимателей. Таким образом, нанимателей по договору найма жилого помещения будет несколько и ответственность по договору, они будут нести солидарно. Перечень лиц постоянно проживающих с нанимателем, является существенным условием договора жилищного найма.

Объект договора найма

Сдаваться в наем по договору найма жилого помещения может только жилое, изолированное помещение, которое по своим характеристикам пригодно для проживания людей. То есть, это жилой дом, квартира или какая-то их часть. Такое помещение должно быть зарегистрировано как жилое, отвечать требованиям строительных, пожарно-технических, санитарных и жилищных норм.

Форма договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения должен обязательно заключаться в письменной форме. Несоблюдение письменной формы договора не влечет его недействительность, но влечет неблагоприятные последствия для сторон, поскольку в этом случае стороны лишаются права ссылаться на свидетельские показания в подтверждение факта заключения договора и его условий. Факт заключения договора и условия договора могут подтверждаться другими письменными доказательствами, но на практике они бывают очень редко.

Цена договора найма

Цена договора найма жилого помещения является существенным условием договора. Если наймодателем является государственный или муниципальный орган, то при определении квартирной платы наймодатель обязан руководствоваться размерами оплаты устанавливаемые органами местного самоуправления при сдаче жилого фонда в аренду. Наймодатель физическое лицо при определении цены договора руководствуется ценами на рынке жилья и жилищными характеристиками сдаваемого помещения.

Обязанности сторон

Основной обязанность наймодателя в договоре жилищного найма является предоставление в пользование жилого помещения, являющегося объектом договора.

В соответствии с положениями гражданского кодекса наймодатель обязан производить капитальный ремонт жилого помещения, если эта обязанность не возложена по условиям договора на нанимателя. Если наймодатель не выполняет своих обязанностей по проведению капитального ремонта, наниматель вправе сделать его сам и отнести все расходы по смете на наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить квартирную плату в оговоренный договором срок и оплачивать коммунальные платежи, если эта обязанность договором возложена на него.

Наниматель обязан производить текущий ремонт жилого помещения за свой счет, если по договору эта обязанность не возложена на наймодателя.

Наниматель вправе сдавать жилье в поднаем, и вселять временных жильцов. Это право не распространяется на краткосрочный договор найма.

Расторжение договора найма жилого помещения

Договор жилищного найма может быть расторгнут по решению суда:

Если наниматель не вносит квартирную плату шесть месяцев. При краткосрочном договоре жилищного найма более двух раз.
Если наниматель и проживающие с ним лиц используют жилое помещение не по назначению, портят и разрушают его, нарушают правила пользования жилым помещением.
Если жилое помещение стало аварийным и непригодным для проживания.

Суд может и не выселить нанимателя из жилого помещения, а дать ему срок до 1 года для устранения допущенных нарушений договора. Если эти нарушения не будут устранены в установленный судом срок, то по повторному заявлению наймодателя суд расторгает договор жилищного найма . Однако, и в этом случае, суд может отсрочить исполнение судебного решения на срок до одного года

Это еще раз подтверждает мнение о том, что наймодателю выгодней заключать с нанимателем краткосрочный договор.

После расторжения договора найма наниматель и постоянно проживающие с ним лица подлежат выселению.

Составление договора найма жилого помещения

При составлении договора найма жилого помещения необходимо подробно оговорить все его условия, особенно основные: какое жилое помещение или его часть передается в пользование, его площадь, техническое состояние, удобства. Какую квартирную плату, в каком порядке, в какой срок должен вносить наниматель. Если жилое помещение сдается вместе с мебелью в договоре или в отдельном приложении к нему перечисляется вся мебель с указанием ее стоимости и порядок возмещения ущерба в случае ее порчи.

28.01.13
Хотите сдать квартиру физическому лицу? Хотите оформить это в соответствии с законодательством? Тогда вам нужно заключать договор найма жилого помещения.

В Гражданском кодексе нормы, относящиеся к найму жилого помещения (гл. 35 ГК РФ ), отделены от норм, касающихся аренды (гл. 34 ГК РФ ).

Если физическому лицу сдается жилое помещение, то оформить это необходимо именно договором найма.

Стороны в данном договоре имеют свои определения. Лицо, сдающее свою квартиру по договору найма называется наймодателем , а снимающее – нанимателем . (п. 1 ст. 671 ГК РФ )

Договор найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме. При этом важно обратить внимание, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

Отдельно несколько слов о сроке договора найма. Максимальный срок, на который может быть заключен договор – 5 лет .

Отдельно выделяется краткосрочный наём – до 1 года . Подробнее про особенности краткосрочного найма речь пойдет ниже. А сейчас расскажем о долгосрочном варианте договора найма (от 1 года и более).

Особенности ДОЛГОСРОЧНОГО (1-5 лет) договора найма жилого помещения: законодатель на страже интересов нанимателя

Потребитель в законодательстве, как правило, считается слабой стороной, поэтому его интересы защищаются особо. В случае договора найма такой слабой стороной будет являться наниматель .

Какими же именно правами будет наделен наниматель, которому вы сдаете свою квартиру по долгосрочному договору, и какие у него будут обязанности?

Наниматель и проживающие с ним

В договоре найма жилого помещения обязательно следует указать не только самого нанимателя, но также и граждан, постоянно проживающих вместе с нанимателем. Данный момент важен, так как эти люди будут иметь равные с нанимателем права по пользованию помещением . А наниматель, в случае чего, будет нести перед вами ответственность за действия этих лиц. (ст. 677 ГК РФ )

Но распределение ответственности может и измениться. Наниматель и проживающие совместно с ним граждане имеют право заключить между собой договор о том, что они будут нести солидарную ответственность . В этом случае они становятся сонанимателями .

После заключения договора найма список таких лиц может быть расширен с вашего согласия, а также с согласия самого нанимателя и лиц, уже постоянно с ним проживающих. Однако при вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. (ст. 679 ГК РФ )

Временные жильцы

Отдельно стоит сказать о такой категории граждан, как временные жильцы. Уведомив вас, как наймодателя, наниматель и проживающие совместно с ним граждане вправе разрешить безвозмездно проживать в жилом помещении временным жильцам. Срок проживания таких жильцов не может превышать шесть месяцев . Ответственность за их действия также будет нести наниматель. (ст. 680 ГК РФ )

Обращаем ваше внимание на то, что не допускается вселение людей в жилое помещение при несоблюдении требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Это не касается только вселения несовершеннолетних детей (ст. 679, 680 ГК РФ ). Положения о норме общей площади содержатся в ст. 50 Жилищного кодекса .

Пересдать снятое

Наниматель имеет право сдать снятое им помещение (или его часть) поднанимателю, но только с вашего согласия, как наймодателя. В этом случае ответственным по договору найма продолжает оставаться наш первоначальный наниматель. А срок такого договора не может превышать срока первоначального договора найма. (ст. 685 ГК РФ )

Наниматель: замена

По соглашению наймодателя, нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, наниматель в договоре может быть заменен на одного из этих граждан, но только на совершеннолетнего.

В случае выбытия нанимателя из квартиры или такого печального события, как смерть нанимателя, нанимателем по договору становится один из граждан, постоянно проживавших с прежним нанимателем, по согласованию между ними. Или же они могут стать сонанимателями, если не смогут прийти к соглашению. (ст. 686 ГК РФ )

Продление договора найма: преимущество нанимателя

По истечении срока действия договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ ). В чем же заключается это право?

Наймодатель обязан предложить нанимателю заключить новый договор не позднее чем за 3 месяца до окончания срока действия текущего. Не делать такое предложение наймодатель может только в случае, если принял решение не сдавать свою квартиру внаём в течение года.

Что будет, если вы, как наймодатель, проигнорируете это обязательство? Если наниматель не получил предложения заключить новый договор, и сам не отказался от продления действующего договора, то договор будет считаться продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Обманывать нанимателя, говоря, что не будете сдавать квартиру внаем в течение года, чтобы аргументировать этим отказ от продления договора, довольно рискованно. Если в этом случае все-таки заключить договор найма с кем-то другим, то старый наниматель сможет потребовать:

признать ваш новый договора с другим лицом недействительным
возместить ему убытки, причиненные вашим отказом

Право нанимателя на расторжение долгосрочного договора найма

Наниматель имеет право по своей инициативе расторгнуть договор в любое время . Для этого ему нужно только письменно предупредить наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ ).

Также по требованию нанимателя договор может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания, или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ ).

Регистрация обременения по договору найма.

В соответствии с п.2 ст. ст. 674 ГК РФ ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

Порядок государственной регистрации найма жилого помещения определен ст. 26.1 Федерального закона от 21 июля 1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ.

И все же у нанимателя есть и обязанности…

Помимо довольно широких прав, наниматель все же имеет и обязанности. В их числе, разумеется, внесение платы за предоставленное помещение в сумме и в сроки, установленные в договоре.

Также наниматель имеет обязанности по содержанию предоставленного помещения, а именно:

использовать жилое помещение только для проживания
обеспечивать сохранность помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии
не производить переустройство и реконструкцию помещения без согласия наймодателя
самостоятельно вносить коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ )
осуществлять текущий ремонт помещения (ст. 681 ГК РФ )

Относительно последних двух пунктов оговоримся, что в договоре эти обязанности могут быть возложены и на наймодателя.

Права и обязанности НАЙМОДАТЕЛЯ по долгосрочному договору найма

Мы, возможно слишком подробно описали права нанимателя. Сделали мы это для того, чтобы уберечь вас, как наймодателя, от неприятных сюрпризов. Теперь же, чтобы получить полное представление о взаимоотношениях в рамках договора найма, остановимся и на ваших правах и обязанностях, которые возникнут при заключении такого договора.

Обязанности наймодателя перечислены в ст. 676 ГК РФ . К ним отнесено все, что касается эксплуатации дома, где находится сдаваемое помещение, и обеспечение предоставления коммунальных услуг. Можно сказать, что обязанности наймодателя обусловлены правами нанимателя, о которых речь шла выше.

Теперь перейдем к правам наймодателя . Частично они также уже были рассмотрены как обязанности нанимателя, осталось сказать только о праве наймодателя расторгнуть договор. И здесь все не так просто. Расторжение договора по инициативе наймодателя , пожалуй, самая проблемная часть взаимоотношений в рамках договора найма.

Договор по инициативе наймодателя может быть расторгнут только по решению суда , и вот в каких случаях:

Невнесение платы за 6 месяцев при сроке договора более года
Невнесение платы более двух раз при сроке договора до года
Разрушение или порча помещения нанимателем или гражданами, за которых он отвечает
Использование помещения не по назначению
Нарушение прав и интересов соседей

В случаях 4 и 5 вы должны будете сначала предупредить нерадивого нанимателя о необходимости устранения нарушение. И только если требование будет проигнорировано, можете обратиться в суд.

В любом из перечисленных случаев суд может предоставить нанимателю срок для устранения допущенных нарушений, но не более одного года . Если же даже в этот срок нарушения не будут устранены, то по повторному обращению наймодателя, суд пример решение расторгнуть договор. Но и на этом история может не закончиться: по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения о расторжении, но на срок не более года.

Особенности КРАТКОСРОЧНОГО договора найма жилого помещения (до 1 года): права нанимателя сокращены

В начале статьи мы обещали подробнее рассказать об этой виде найма. Договор краткосрочного найма выделен не просто так. Наниматель по такому договору может быть лишен ряда нежелательных для вас , как для наймодателя, прав, а именно:

Вселять временных жильцов
Заключать договоры поднайма
Заменять нанимателя в договоре
Преимущественного права на заключение договора на новый срок
Потребовать в суде предоставления срока на исправление нарушений, на основании которых наймодатель обратился в суд с инициативой расторгнуть договор
Потребовать в суде отсрочить исполнение решения о расторжении договора

Отметим, что по соглашению сторон , если понадобится, наниматель по договору может быть наделен любыми из перечисленных здесь прав.

Договор лучше заключить, но с учетом изложенного

Подведем итоги. По договору найма человек, сдающий квартиру, имеет весьма значительные обязательства перед своим нанимателем, а значит несет серьезные риски. Конечно, ушлый жилец, умело воспользовавшись предоставленными правами по долгосрочному договору , может надолго поселиться в вашей квартире.

Но если вы приняли решение сдавать квартиру физическому лицу, мы все же советуем заключить договор с будущим жильцом .

во-первых, краткосрочный вид договора найма гораздо более лоялен собственнику помещения – наймодателю.
во-вторых, помимо предусмотренной законом ответственности за нелегальную аренду, есть ряд других причин для заключения договора. В нашем законодательстве действует принцип “разрешено все, что не запрещено” . Поэтому, несмотря на гарантированные нанимателю права, никто не запрещает вам как собственнику жилья воспользоваться своими правами.
Вы имеете право возложить на него обязанности , которые снизят риски неполучения оплаты, порчи имущества, и встречи со многими другими неприятностями, которые могут возникнуть, если все договоренности оставить “на словах”.

Особенности договоров для самозанятых

ВАЖНО: Новый закон – эксперимент, который действует только в 4-х регионах: Москва, Московская область, Калужская область, Респубблика Татарстан.

Этот режим позволяет сдавать квартиру легально и платить налог 4-6%, что в целом выгодней и уплаты НДФЛ, и деятельности ИП с использованием упрощенной системы налогообложения (УСН).

Новый закон четко определяет порядок приема платежей самозанятыми – с использованием приложения “Мой налог” (или аналогичных сервисов банков и интернет-площадок) и выдачей чека. При этом важно указать в договоре, на какие реквизиты направляется электронный чек.

Купить договора найма и аренды на все случаи жизни и доп. соглашения с комментариями наших юристов в (от 100р)

Ваш случай «более сложный», и вам не подходит стандартный образец договора? –

Сдача жилья без договора возможна, но в 99% случаев чревата проблемами. Даже с родственниками, как правило, заключают договор, например, безвозмездного пользования. Между физическими лицами заключается .

Чем отличаются договоры найма и аренды?

Суть договоров одна — предоставление имущества во временное пользование . Разница лишь в том, что договор найма заключается с физическим лицом, тогда как юридическое лицо может получить помещение во временное пользование лишь по .

Почему важно понимать разницу? Если вместо договора найма между физическими лицами заключен договор аренды, суд может признать его недействительным .

Предмет договора

Предмет договора — это жилое помещение (дом, квартира, комната и т.д.), которую за некоторую плату передают во временное пользование для жилья. Арендуемая собственность обычно изолированная с необходимыми условиями для проживания. Хотя самостоятельные объекты, как, например, часть комнаты или кухня, тоже могут быть предметом договора.

Предоставленное по договору жильё должно следовать всем нормам и требованиям, которые определяет жилищная инспекция .

В домах с большим количеством квартир наём имеет свою специфику. Арендатор имеет право пользоваться не только квартирой (комнатой и т. д.), но и коридором, лестницей, оборудованием вне наёмного помещения, лифтом, мусоропроводом.

Стороны сделки

Сторонами сделки называют наймодателя и нанимателя (в отличие от договора аренды, где стороны — это арендатор и арендодатель). В договоре найма вторая сторона не может быть предпринимателем.

Наниматель – это собственник или доверенное лицо.

Если жилая недвижимость сдаётся юридическому лицу, то это можно сделать только на правах аренды, а арендатор не имеет права использовать жильё для каких-либо других целей, за исключением проживания в помещении гражданина, например, сотрудника организации, приехавшего из другого города.

Юридическое лицо может выступать только в качестве арендатора, но не нанимателя.

Существенные условия

Существенные условия – это условия о жилом помещении, которые есть в законодательстве и прочих правовых актах как обязательные для подобных договоров . Они всегда прописаны в типовом образце.

Также есть условия, по которым сторонами должно быть достигнуто соглашение .

Договор обязательно должен иметь данные, по которым точно можно указать жилую площадь, полученную арендатором как предмет найма. Пригодно ли помещение для жилья определяется специальным законом .

Если в документе не указывались сведения о помещении, сданном в аренду, то договор считается не подписанным!

Нюансы по срокам найма

Договор найма жилого помещения может быть или долгосрочным, но на не более 5 лет .

Стороны сделки сами принимают решение, какой договор они подпишут. Если же оба лица не указали срок найма, сделка будет заключена на 5 лет.

Каждый из участников может в любое время расторгнуть договор, предварительно (за 3 месяца) оповестив об этом другую сторону. Также время для оповещения об отказе от договора можно установить в самом документе, указав любой удобный для сторон срок.

Плата за наём и способы расчётов

Одним из основных условий договора является плата за наём помещения . Наниматель обязуется в указанные в договоре сроки оплачивать жильё. Не только срок оплаты, но и порядок, сумма должны быть установлены в договоре.

Если арендная плата обговорена за единицу площади, общая сумма устанавливается исходя из размера сданного помещения.

Наниматель имеет право требования уменьшения платы, если по каким-либо причинам, к которым он не имеет отношения, ухудшились условия для проживания в снятом им помещении.

Если наниматель неоднократно не выплатил арендную плату в установленные сроки или долго задерживает платёж, арендодатель может требовать от него досрочного расчёта в срок, который установит потерпевшая сторона.

Оплата не может быть внесена досрочно более чем на месяц. Если же наниматель более двух раз не платит за аренду в срок, хозяин жилья может досрочно отказаться от договора.

Способы расчёта, согласно закону, могут быть следующие :

Определённая сумма, которую можно внести сразу или периодически. Это наиболее распространённый способ оплаты.
Предоставление каких-либо услуг арендодателю со стороны нанимателя.
Передача арендатором наймодателю вещи, указанной в договоре, в собственность или во временное пользование.
Оплата нанимателем процедур улучшения предоставленного ему помещения (также обговаривается сторонами при заключении договора).

Основания для расторжения

Смена хозяина жилого помещения, переданного в аренду, не считается основанием для отказа от договора или его изменения. Аренда не заканчивается, а сменяется лишь первоначальный наймодатель. В случае гибели нанимателя его условия по договору переходят , если в договоре не было установлено другое.

Наймодатель, то есть собственник помещения, считается менее защищенной стороной, поэтому условия расторжения договора урегулированы законом в его пользу. При этом наниматель может расторгнуть договор в любое время по собственному желанию, заручившись согласием других проживающих с ним лиц и предупредив собственника жилья за 3 месяца до момента расторжения договора.

Собственник помещения может просить досрочного отказа от договора в суде только в случаях :

использования квартиры не по назначению или нарушения условий договора;
ухудшения квартиры (комнаты, дома) по вине квартиранта;
неоплаты в срок аренды более 2 раз подряд ;
уклонения от проведения капитального ремонта (если по договору он должен осуществиться нанимателем) в указанные сроки или, при их отсутствии, в разумные сроки.

Могут быть и другие , но они должны быть указаны в документе и обговорены сторонами .

Наниматель может расторгнуть договор раньше срока, если:

собственник не предоставил жильё или препятствует проживанию в обозначенном по договору жилье;
в квартире есть недостатки, мешающие проживанию, о которых умолчал арендодатель, и о них не знал наниматель;
наймодатель не проводит ремонт в срок, прописанный в договоре (если по документам он обязуется это сделать), или в приличные сроки;
жильё по причинам, не зависящим от квартиранта, станет непригодным.

Нюансы по тексту документа

У договора найма жилья есть установленный образец, по которому он и составляется. Однако некоторый текст в документе нужно написать самому. Обратите внимание на точность заполнения. Обязательно указываются имя и статус (арендодатель или арендатор). Следующим шагом будет описание квартиры или дома, на которую составляется договор (адрес, размер и количество комнат ).

Немаловажным является определение прав и обязанностей сторон соглашения. В бланке необходимо написать все пункты, которые обязаны безоговорочно соблюдать оба участника договора. Например, наймодатель может принять обязательство по совершению кап. ремонта в квартире в указанные сроки , также контролировать состояние жилья в обговорённые сроки.

На арендатора возлагается оплата , электричество, выполнение ремонтных работ в установленные сроки.

Права тоже отличаются:

Квартирант — использования квартиры только для проживания (возможно с членами семьи) и отказ от договора в удобное время.
Арендодатель – требование оплаты жилищных услуг, получение арендной платы и отказ от договора.

Последним будет оплата аренды и коммунальных услуг . Затраты за жилищные услуги могут быть уже в стоимости аренды, а могут и оплачиваться квартирантом вне зависимости от суммы арендной платы .

По указанию сторон деньги могут быть отданы лично, либо перечислены на счёт получателя. Обязательно нужно вписать дату внесения очередной суммы за эксплуатацию помещения, и отметить порядок смены оплаты. Если же оплата происходит не деньгами, а, например, услугами или вещами, это тоже указывается в договоре.

Особые моменты, на которые стоит обратить внимание:

Депозит . Пункт договора, который обычно вызывает наибольшие сложности, потому что трактовать понятие «депозита» можно по-разному. Депозит — это сумма, подлежащая возврату после расторжения договора, если у жильцов нет задолженности перед собственником. Из депозита можно удержать сумму за порчу имущества, однако удержание возможно, только если на момент въезда была составлена опись .
Сумма оплаты должна быть указана обязательно, иначе это будет уже не договор найма, а договор безвозмездного пользования. Плата за пользование помещением должна быть указана обязательно. Однако можно прописать символическую сумму. Также не следует указывать в письменном договоре одну сумму, а устно озвучивать — другую, например, более высокую. В случае проблем вернуть разницу через суд будет невозможно.
С целью экономии на налогах долгосрочные договоры целесообразно заключать на 11 месяцев. Подчеркиваем — без пролонгации! Затем можно заключить новый.
Многих собственников смущает необходимость оформлять жильцу . На самом деле временную регистрацию на срок действия договора оформляет сам жилец. Снять регистрацию может по заявлению как жилец, так и владелец помещения.
Как разрешить ситуацию, если наймодатель хочет повысить арендную плату до окончания срока действия договора? Может ли жилец в этом случае платить по старой цене? Да, жилец имеет на это полное право и может отказаться от подписания . Однако и владелец помещения имеет право инициировать досрочное расторжение договора , если тот перестал быть для него выгодным.

Регистрация

Закон не обязывает регистрировать договор найма , это касается только договоров аренды, заключенных на срок более одного года.

Регистрировать нужно ограничение в правах собственности, которое возникло в результате заключения договора найма (срок договора — более года). В этом случае отсутствие регистрации влечет наложение штрафа в размере 5000 руб.

Расчетная ведомость (график платежей).

О порядке заполнения и регистрации договора найма — на видео ниже.

Вам доступен конструктор договоров. Просто авторизуйтесь на портале 1С-Старт и создайте свой договор найма жилого помещения за 11 минут. Более подробный материал по договорам найма жилого помещения ниже.

Договор найма жилого помещения не подчиняется нормам арендных отношений и регулируется в Гражданском кодексе отдельной главой. Связано это с тем, что наймом называют передачу жилья во владение и пользование за плату для проживания в нем граждан, и их конституционное право на жилье нуждается в дополнительной защите.

Стороны договора найма жилого помещения называются наймодателем и нанимателем, при этом нанимателем может быть только физическое лицо. Если организация хочет снять жилье для своих работников, то заключать она должна , а не найма, и арендованное жилье можно использовать только для проживания.

Существуют три вида найма жилого помещения:

социальный наём - если передается жилье в государственном (муниципальном) фонде социального пользования;
специализированный наём - если жилье служебное или специального назначения (для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев, общежития);
коммерческий наём в частном жилищном фонде, цель которого, прежде всего, в получении наймодателем прибыли.

Особенности договора найма жилого помещения социального фонда

В рамках социального найма жилье предоставляет государство, поэтому у такого договора есть ряд своих особенностей. Дополнительно к нормам ГК РФ социальный наём регулируются главой 8.1 Жилищного кодекса и постановлением Правительства РФ от 05.12.2014 № 1318.

Нанимателем по договору социального найма может быть не каждое физическое лицо. Во-первых, это должен быть гражданин РФ, во-вторых, наниматель должен относиться к малоимущим гражданам и поставлен на учет, как нуждающийся в жилье.

Договор найма жилого помещения в государственном или муниципальном фонде заключается без указания срока, т.е. является бессрочным. Наниматель, как правило, проживает с семьей, и члены его семьи имеют равные с ним права и обязанности. В случае смерти или переезда нанимателя, его семья имеет право продолжать жить там же.

Еще одна особенность социального найма - по нему не может быть передано неизолированное жилое помещение, т.е. комната. Сдаваемая площадь должна также отвечать санитарным и техническим нормам с расчетом квадратных метров по каждому жильцу.

Учитывая, что нанимателем социального жилья являются граждане, признанные малоимущими, плата за пользование жильем с них не взимается, но они обязаны платить за коммунальные услуги и вносить плату за содержание и ремонт жилья. Наниматель, который без уважительных причин не оплачивает коммунальные услуги более шести месяцев, может быть выселен только по решению суда. Взамен ему должно быть предоставлено другое социальное жилье.

Если же наниматель нарушает права и законные интересы соседей, использует жилое помещение не по назначению, разрушает его своими действиями, он может быть выселен без предоставления другого жилого помещения.

Что же касается коммерческого найма, то здесь целью наймодателя является, в первую очередь, получение прибыли, поэтому у этого вида договора найма другие условия, которые мы ниже и рассмотрим.

Существенные условия договора коммерческого найма

Прежде всего, договор найма жилого помещения должен содержать подробное описание объекта найма . Описание должно однозначно указывать на определенную жилую площадь, поэтому необходимо включить в него полный адрес квартиры, общую и жилую площадь, количество комнат. В отличие от социального, при найме жилья в частном фонде в пользование может передаваться не только квартира (или дом), но и отдельная комната.

Подробное описание жилья можно указать в самом тексте договора или в акте приемки-передачи помещения. Если вместе с жильем передается в пользование имущество наймодателя (предметы быта, мебель и др.), то и они должны быть вписаны в акт. Желательно описывать это имущество подробно, указывая марку бытовой техники, исправность и другие индивидуальные характеристики. В дальнейшем это поможет избежать обвинений наймодателя в порче его имущества.

Нанимателю обязательно надо убедиться в том, что жилье ему передает именно собственник, а им может быть обычное физическое лицо или организация. Если у жилья несколько собственников, то должно быть получено нотариальное согласие их всех, или же они сами могут подписать договор найма.

Доказать свое право собственности на жилье наймодатель может с помощью правоустанавливающих документов: выписки из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) или свидетельства о государственной регистрации прав. Чтобы убедиться в том, что жилье сдает собственник, наниматель может сам получить в Росреестре платную выписку из ЕГРП.

Вторым существенным условием договора найма жилого помещения можно назвать размер платы за жилье . Гражданский кодекс не указывает, что без согласования оплаты договор будет считаться незаключенным (такая норма действует только в отношении договора аренды помещения). В то же время статья 682 ГК РФ оговаривает, что размер платы за жилье устанавливается в договоре найма.

Как правило, размер платы за наём жилья устанавливается помесячно, но стороны могут договориться и о другом порядке, например, внесении аванса за несколько месяцев. Достаточно часто при заключении договора найма наймодатель добавляет условие о внесении обеспечительного (гарантийного) взноса.

Эта сумма может достигать ежемесячного платежа за пользование жильем, и возвращается при расторжении договора. Если же наниматель нанес жилью или имуществу собственника какой-нибудь ущерб, то гарантийный взнос может пойти на частичное или полное возмещение этого ущерба.

Для подтверждения того, что наниматель своевременно вносит оплату за пользование жильем, к договору найма необходимо составить приложение в виде платежной ведомости или расписки о получении наймодателем этих денег. В противном случае нанимателю придется доказывать регулярное внесение оплаты за наём жилья в суде.

Обратите внимание: сама по себе сдача жилья в наём не является предпринимательской деятельностью, но полученные наймодателем доходы (если он - обычное физическое лицо, а не ИП) облагаются НДФЛ. По итогам года наймодатель должен сдать декларацию по форме 3-НДФЛ и заплатить 13% полученных от сдачи жилья доходов.

Другие важные условия договора найма жилого помещения

Обязательно надо согласовать условие об оплате коммунальных платежей . По общему правилу, это является обязанностью нанимателя (статья 678 ГК РФ), но стороны могут договориться по-другому. Например, что наниматель будет оплачивать только коммунальные услуги, связанные с приборами учета (электроэнергия, вода, Интернет).

Дополнительной статьей затрат нанимателя могут быть расходы на ремонт снятого жилья. Гражданский кодекс перекладывает обязанность по проведению текущего ремонта на нанимателя, а капитального - на наймодателя, но опять же, можно договориться иначе.

В отличие от договора социального найма, сдача жилья частного фонда ограничивается сроком - не более пяти лет. Если срок в договоре найма указан не будет, то признается, что он заключен на 5 лет. Договор, который заключен на срок менее одного года, считается краткосрочным.

Договор найма жилья не надо регистрировать в кадастровых органах, независимо от того, на какой он срок заключен. Необходимость государственной регистрации распространяется только на договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года.

Дополнительно стороны могут внести в текст договора согласованные условия, которые не ущемляют их человеческих прав (например, наймодатель может требовать запрета на проживание в его жилье домашних животных).

Права сторон по договору найма жилого помещения

Менее защищенной стороной договора найма жилья считается наниматель, поэтому Гражданским кодексом ему предоставлен больший объем договорных прав:

1 .Наниматель может в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только с согласия проживающих с ним лиц и письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца до расторжения (установить меньший срок не позволяет ГК РФ). На практике стороны не всегда выдерживают такой длительный срок, но делать так можно, если только наниматель и наймодатель разошлись мирно, и никто из них в суд не собирается.

А вот наймодатель может выселить нанимателя досрочно только по решения суда и только в определенных случаях:

наниматель не вносит плату за жилье шесть месяцев, а если договор найма краткосрочный, то более двух раз подряд;
наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушают или портят жилье или имущество наймодателя;
снимаемое жилье используется не по назначению;
наниматель или проживающие с ним лица систематически нарушают права и интересы соседей.

При этом решением суда наниматель может только быть обязан устранить нарушения, которые привели к иску (срок на их устранение может составлять до года). Окончательно расторгнуть договор наймодатель сможет только при повторном обращении в суд. Но и это судебное решение по просьбе нанимателя может быть исполнено с отсрочкой до года.

Если наниматель не желает расторгнуть договор найма жилого помещения до окончания его срока, то даже смена собственника не дает такой возможности. Обязанности наймодателя перейдут по действующему договору к новому хозяину жилья.

2. Вместе с нанимателем в снятом жилье могут проживать члены его семьи или другие лица, не являющиеся его родственниками, и за их действия наниматель отвечает перед наймодателем. Если они не указаны в тексте договора при его подписании, то потом они могут вселяться только с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей). На лиц, совместно проживающих с нанимателем, договором тоже можно возложить обязанность вносить плату за жилье, делать ремонт, компенсировать ущерб, тогда они становятся сонанимателями. В случае смерти основного нанимателя или его переезда, договор продолжает действовать на прежних условиях для оставшихся в жилье лиц.

Кроме того, наниматель и проживающие с ними граждане могут, с уведомления наймодателя, вселить в снимаемое ими жилье временных жильцов. Проживать они должны безвозмездно (то есть это не вариант поднайма) и сроком не более 6 месяцев. Запретить проживание временных жильцов наймодатель может, только если при этом не будет соблюдаться норма площади на одного человека.

Передача снимаемого жилья в поднаём возможна только с согласия наймодателя, при этом ответственным перед ним за сохранность жилья и своевременную оплату остается основной наниматель.

3 .Преимущественное право на продление договора найма жилья дает нанимателю статья 684 ГК РФ. Обязанность инициативы продления лежит на наймодателе. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора найма он должен письменно предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Чтобы доказать, в случае спора, факт такого предложения, рекомендуем наймодателю получить подпись нанимателя о том, что он получил такое извещение.

Если новые условия не устраивают нанимателя, то прежний договор расторгается по причине окончания его срока действия. Ну а если наймодатель не предложил своевременно продолжить договор, а наниматель при этом не сообщил об отказе продлевать договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Наниматель по краткосрочному договору найма имеет меньше прав, чем по договору, заключенному на срок больше года:

в случае смерти или выезда нанимателя договор прекращает свое действие;
жилье нельзя сдать в поднаём;
вселение других лиц (не указанных сразу в договоре) и временных жильцов не допускается;
у нанимателя нет преимущественного права на продление договора найма.

Все эти ограничения действуют по общему правилу, т.е. прописаны в Гражданском кодексе, но наймодатель может в договоре снять эти ограничения.

Как видим, в теории договор найма жилого помещения полностью отвечает интересам нанимателя. Если вы хотите при съеме жилья избежать неприятных сюрпризов от наймодателя, рекомендуем прописывать в тексте договора права, данные Гражданским кодексом.

Договор найма (как коммерческого, так и социального) жилого помещения - это соглашение сторон, по которому одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Стороны договора - наймодатель и наниматель. Объект договора найма - жилое помещение. Объектом договора социального найма может быть только жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Наймодатель - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Нанимателем может только гражданин. Цель договора найма - обеспечение права гражданина на жилище.

Юридическое лицо не может быть стороной договора найма жилого помещения, что не исключает возможности приобретения таким лицом права владения и пользования им, но на основе иного договора. Однако фактическое пользование арендованным юридическим лицом жилым помещением может осуществлять только гражданин. Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. Предпосылкой для заключения договора социального найма является выдача уполномоченным государственным или муниципальным органом ордера на жилое помещение. Договор коммерческого найма полностью регулируется гражданским законодательством.

Объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного прозвания. Оно должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

Сторонами договора найма жилого помещения являются наниматель и наймодатель.

По требованию нанимателя и других постоянно с ним проживающих граждан и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Предметом договора поднайма может быть предоставление в возмёздное пользование поднанимателю всего жилого помещения или его части. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением, не несет самостоятельной ответственности перед наймодателем.

Договор поднайма является производным от договора найма, поэтому срок договора поднайма не может превышать срока договора найма, а при досрочном прекращении договора найма договор поднайма прекращается одновременно с ним. Под временными жильцами понимаются граждане, прибывшие для проживания в жилом помещении на безвозмездной основе на срок не более шести месяцев. Условием вселения временных жильцов являются общее согласие нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, а также предварительное уведомление наймодателя о таком вселении. Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на человека.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока, а если срок не согласован, - не позднее семи дней со дня предъявления Соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, Постоянно с ним проживающим.

Законодатель достаточно четко прописал права и обязанности сторон по данному договору.

В обязанности наймодателя входят: передача нанимателю свободного жилого помещения в надлежащем состоянии; осуществление надлежащей эксплуатации дома, в котором находится объект найма; предоставление нанимателю на возмездной основе необходимых коммунальных услуг.

В обязанности нанимателя жилого помещения входят воздержание от использования жилого помещения для отличных от проживания целей, обеспечение сохранности и надлежащего состояния жилого помещения, своевременное внесение платы за него. Переустройство и реконструкция жилого помещения нанимателем возможны лишь с согласия наймодателя.

Если постоянно проживающие в жилом помещении совместно с нанимателем граждане не указаны в договоре найма, они приобретают этот статус в результате их вселения в жилое помещение в установленном порядке. Такие граждане имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, однако правовой статус сонанимателя они приобретают лишь в случае, если заключают с нанимателем договор о их солидарной с нанимателем ответственности перед наймодателем.

Условиями вселения в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих в этом жилом помещении являются согласие на такое вселение нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, а также соблюдение при вселении требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, составляющей двенадцать квадратных метров.

По общему правилу, текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, а капитальный ремонт - обязанностью наймодателя. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, допустимо лишь с согласия нанимателя.

Наниматель обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (квартирную плату) не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других постоянно проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после этого предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. Выселение из жилого помещения проживающих в нем к моменту расторжения договора найма граждан допускается только в судебном порядке.