Leasing nieruchomości komercyjnych – zawiłości procesu. Co musisz wiedzieć wynajmując pokój


Wydawałoby się, że to prosty proces znalezienia lokalu na czynsz komercyjny i proces kontraktowania. Jednak w przeciwieństwie do mieszkań na wynajem, ten obszar usług podlega różnym przepisom ustawowym i wykonawczym. Aby rozwiązać ten problem, niektórzy przedsiębiorcy zatrudniają osobę, która szuka odpowiedniej nieruchomości.

Odbywa się to z wielu powodów, ponieważ ważnymi parametrami przy wyborze są: dzielnica miasta, obecność konkurencji, piętro, rodzaj lokalu, dostępność komunikacji, powierzchnia i inne ważne parametry. Aby jednak zawrzeć umowę najmu nieruchomości komercyjnej, omówić warunki najmu i podpisać sam dokument umowy, lepiej zatrudnić prawnika.

Ramy prawne

Cały proces najmu reguluje Kodeks Cywilny Federacja Rosyjska, a raczej artykuł 34 „Czynsz”. Zgodnie z prawem wszystkie warunki powstałe w trakcie wynajmu są spisane w dokumencie najmu – umowie zawieranej pomiędzy klientem (najemcą) a wynajmującym.

Do podstawowych obowiązków wynajmującego należy utrzymywanie wynajmowanego lokalu w należytym porządku, wykonywanie go samodzielnie wyremontować, zgodnie z art. 616 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. W tym samym artykule określono również obowiązki najemcy - przeprowadzanie napraw kosmetycznych, utrzymywanie czystości i porządku w lokalu, opłacanie wszelkich bieżących wydatków.

Wynajmujący może wynająć nieruchomość komercyjną na innych warunkach, ale wtedy muszą one zostać określone w umowie najmu. Na przykład wynajmujący może przenieść swoją odpowiedzialność za większe naprawy na najemcę i odwrotnie.

Najlepiej zaangażować w ten proces prawnika, który zrozumie wszystkie dostarczone dokumenty dotyczące nieruchomości i pomoże zawrzeć umowę na wzajemnie korzystnych warunkach. Zatrudnienie wykwalifikowanego prawnika może pomóc w zidentyfikowaniu nieuprawnionych naruszeń, które w przyszłości mogą zostać wliczone w wydatki przedsiębiorcy.

Niezalegalizowana przebudowa może stać się taką zbędną pozycją kosztową. Poważniejszym przypadkiem byłby wynajem kompleksu handlowego składającego się z działek i kilku lokali. Tutaj ważne jest sprawdzenie obecności wszystkich niezbędnych dokumentów dla wszystkich obiektów oraz braku dodatkowego czynszu za część lokalu lub obecności depozytów.

Uporządkowanie dokumentów, rejestracja i uporządkowanie relacji z innymi najemcami może zająć zbyt dużo czasu i najlepsza opcja może być wybór innego pokoju.

Wyszukiwanie nieruchomości

Jednym z najtrudniejszych zadań jest znalezienie odpowiedniej nieruchomości, najlepiej bez pośredników.

Pierwszą rzeczą, jaką robią obywatele, jest zwrócenie się do mediów drukowanych, które są pełne reklam wynajmu. lokale niemieszkalne. Zazwyczaj 90% z nich to agencje, a tylko 10% to właściciele nieruchomości. Dla większej wygody przedsiębiorców zaczęto umieszczać takie ogłoszenia w zasobach Internetu, w szczególności na Avito, wynajem nieruchomości komercyjnych opatrzony jest zdjęciem i adresem lokalu.

Takie zasoby są wygodne, ponieważ dzięki filtrom możesz od razu odrzucić wszystkie opcje, które nie spełniają kryteriów wyszukiwania. Przykładowo, wybierz wszystkie oferty wynajmu powierzchni biurowej w danym mieście lub rejonie, a system automatycznie wyświetli wszystkie odpowiednie oferty, co znacznie przyspieszy proces wyszukiwania.

Rynek wynajmu nieruchomości komercyjnych dzieli się na lokale o różnym przeznaczeniu:

  • Biuro.
  • Handlowy.
  • Magazyn.
  • Produkcja.

Dlatego zanim rozpoczniesz poszukiwania, zdecyduj, jaki rodzaj nieruchomości chcesz wybrać, w jakiej części miasta, jaką powierzchnię, liczbę pięter i inne ważne parametry. Po zdefiniowaniu całego zestawu warunków poszukiwaczowi łatwiej będzie sformułować swoją prośbę.

Jeżeli proces wyszukiwania nie jest uwzględniony w planach, możesz powierzyć tę sprawę pośrednikowi. Zazwyczaj za usługi takich firm płaci się stawkę stanowiącą pełną lub połowę kosztu miesięcznego czynszu. Wskazane jest jednak, aby wstępnie podpisać z nimi umowę i ustalić płatność za usługi dopiero po wybraniu lokalu, aby również oni byli zainteresowani terminem i jakością swojej pracy.

Proces zawierania umowy

Ten ważny proces, co najlepiej zrobić wspólnie z prawnikiem. Przed podpisaniem dokumentów należy dokładnie przeczytać i omówić wszystkie warunki umowy najmu. Sprawdź dokumenty właściciela: dokument dotyczący prawa do rozporządzania nieruchomością, plan piętra oraz dokumenty ustawowe osoby prawnej będącej właścicielem nieruchomości. Po sprawdzeniu dokumentów omówimy wszystko możliwe warunki wypożyczenia:

  1. Płatności za media.
  2. Telefony i dostęp do Internetu.
  3. Koszt miesięcznego czynszu.
  4. Okresy wynajmu.
  5. Okoliczności siły wyższej.
  6. Mały prace remontowe.
  7. Generalny remont.
  8. Warunki rozwiązania umowy.

Przedyskutuj, komu zostanie przydzielone konkretne zobowiązanie i ramy czasowe, w jakich należy je wykonać. Wszystkie warunki muszą być zapisane w umowie najmu nieruchomości komercyjnej.

Podpisanie umowy

Przy wynajmie bez pośredników najlepiej spisać umowę i osobiście omówić warunki z właścicielem nieruchomości. Łatwiej i szybciej rozwiązuje się w tym przypadku palące kwestie, a także istnieje możliwość ustępstw ze strony wynajmującego.

Przy sporządzaniu tekstu umowy obowiązkowa klauzula musi wskazywać pełny adres fizyczny nieruchomości, dane i informacje właściciela. Jeśli to możliwe, powinieneś poprosić o plan piętra i dołączyć go do dokumentu, zwłaszcza jeśli przeprowadzono przebudowę.

Dokument musi zostać podpisany w kilku wersjach przez obie strony. Tylko dokumentem pewna próbka Będzie możliwość potwierdzenia warunków najmu oraz procesu wynajmu lokalu.

Czas trwania najmu może być oznaczony, lecz w przypadku jego nieokreślenia umowę uważa się za zawartą na czas nieoznaczony. Nie zapomnij podać dokładnej kwoty czynszu. Bez określonego kosztu wynajmu nieruchomości komercyjnej transakcję uważa się za niezawartą. Aby uwzględnić zmiany walutowe należy wskazać ewentualną procentową podwyżkę ceny najmu, jednak nie częściej niż raz w roku.

Proces przeniesienia obiektu

Kolejnym ważnym dokumentem po zawarciu umowy najmu będzie akt przeniesienia nieruchomości przez wynajmującego na najemcę. Za początek najmu uważa się dzień podpisania takiego aktu. Akt należy podpisać dopiero po dokładnym obejrzeniu budynku lub lokalu. Jeżeli podczas przeglądu zostanie stwierdzona nieprawidłowość, należy to odnotować w protokole. Dzięki temu możesz zabezpieczyć się przed niepotrzebnymi wydatkami, które następnie spadną na najemcę.

Dodatkowo taka analiza lokalu przed wynajęciem nieruchomości komercyjnej umożliwi zażądanie od wynajmującego nieodpłatnego usunięcia zauważonych usterek lub obniżenia o określoną kwotę kosztów najmu. Jeżeli stan oglądanej nieruchomości w żaden sposób nie zadowala Klienta, może on całkiem słusznie żądać rozwiązania umowy.

Pamiętaj, że po wygaśnięciu umowy wynajmujący przejmie nieruchomość zgodnie z umową zawartą w dniu przyjęcia lokalu do najmu. A jeśli nie ma tam odnotowanych usterek, to wynajmujący może zgodnie z prawem żądać ich usunięcia na koszt najemcy. Natomiast jeżeli w okresie najmu nastąpiły pozytywne zmiany w warunkach lokalu, najemca ma prawo żądać zwrotu poniesionych wydatków. Dlatego dokładnie zapisuj wszystkie warunki najmu w umowie.

Co należy wziąć pod uwagę w tym przypadku? Eksperci zapewniają: lokalizacja nieruchomości, jej zawartość, wyposażenie wewnętrzne i kubatury mają niemałe znaczenie. powierzchnia użytkowa. Wszystkie powyższe czynniki zadecydują o efektywności i rentowności Twojego biznesu, a także o celowości wynajmu nieruchomości komercyjnych. Podstawowe niuanse leasingu Aby zawrzeć odpowiedni leasing, należy najpierw określić potrzeby swojej firmy.

Główne czynniki obejmują:

Lokalizacja;

Wielkość pokoju;

Połączenia transportowe;

Dostępność komunikacji;

Każda firma ma swoje własne wymagania. Cechą wspólną jest możliwość prowadzenia efektywnej działalności komercyjnej w tym lokalu. Jeśli mówimy o handlu, niezbędny jest przepływ kupujących. Jeśli mówimy o powierzchni biurowej, potrzebne będzie dobre połączenie komunikacyjne, aby klienci i pracownicy mogli ją łatwo znaleźć. Pomieszczenia magazynowe wymagają lokalizacji blisko tras międzynarodowych oraz odpowiedniego układu pomieszczeń.

Dostępność drogi dojazdowej;

Dostępność parkingu;

Warto wybrać „gołe” pomieszczenie, które pozwoli Ci stworzyć własny styl i wnętrze Twojego sklepu.

2. Jeśli zamierzasz otworzyć biuro w celu świadczenia określonych usług ludności, najlepiej wybrać gotową powierzchnię biurową w kompleksie biznesowym, w którym zakończono już wszystkie niezbędne prace wykończeniowe.

3. Na magazyn najlepiej wybrać teren na obrzeżach. Z reguły w tym celu wynajmuje się wcześniej użytkowane budynki. Ma wszystko, czego potrzebujesz: ogrzewanie, kanalizację i system bezpieczeństwa. Równie ważnym czynnikiem w tym przypadku jest możliwość wynajęcia nie tylko samego lokalu, ale także sąsiadującej działki. Klauzulę tę można zastosować nawet wówczas, gdy wynajmujący nie jest właścicielem gruntu. Ma to jednak zastosowanie tylko wtedy, gdy nie ma konfliktu z istniejącą umową lub prawem. Jak przygotować dokumenty do wynajmu nieruchomości komercyjnej Zatem dokonałeś już wyboru.

Pozostało już tylko wypełnić dokumenty. Najpierw musisz poprosić o projekt umowy, dekret majątkowy i paszport katastralny. Sam wynajmujący musi mieć przy sobie następujące dokumenty:

Paszport;

Pisemna zgoda współmałżonka na najem, poświadczona notarialnie (jeżeli lokal został zakupiony w trakcie małżeństwa).

Dokumenty, które musi posiadać osoba prawna:

Umowa założycielska;

Pisemne zaświadczenie o wpisie do państwowego katastru nieruchomości;

Wyciąg z Jednolitego Państwowego Rejestru Podmiotów Prawnych;

Dokumenty prawne dla lokalu.

Co musi zapewnić sam najemca przed wynajęciem nieruchomości?

Pisemne zaświadczenie o rejestracji organizacji;

Pisemne zaświadczenie o rejestracji w Jednolitym Państwowym Rejestrze Podmiotów Prawnych;

Potwierdzenie rejestracji w organach podatkowych;

Karta i jej zmiany (jeśli istnieją);

Umowa Fundacyjna;

Dokumenty potwierdzające status dyrektora;

Umowa podwykonawstwa z reżyserem.

Jak sporządzić umowę najmu. Umowę i wszystkie załączone dokumenty najlepiej przestudiować wspólnie ze swoim prawnikiem. Dobrym pomysłem byłoby zażądanie wyciągu z Jednolitego Rejestru Państwowego, aby upewnić się, że nieruchomość nie jest obciążona zajęciem ani zabezpieczeniem.

1. Należy szczegółowo podejść do kwestii właściciela lokalu: czy jest to osoba określona w umowie, czy też są tam współwłaściciele. Jeżeli drugie stwierdzenie jest prawdziwe, to trzeba je wszystkie spisać w umowie lub musi być od nich pełnomocnictwo do sprzedaży pod wynajem.

2. Przeczytaj uważnie część techniczną umowy (specyfikacje, adres itp.) - musi być ona sporządzona poprawnie.

3. Istotnym punktem jest wyraźnie wskazana w umowie wysokość czynszu: część stała (kwota czynszu) i część zmienna (media). Jeśli chodzi o ostatnią płatność, kwestia płatności jest ustalana z góry - zapłaci wynajmujący lub najemca.

4. Dużym ryzykiem są częste i niewytłumaczalne podwyżki czynszu. Aby uniknąć takiej sytuacji, należy wyraźnie wskazać w umowie możliwy procent podwyżki lub zmiany czynszu. Umowa musi zawierać informację o innowacjach rozdzielnych i nierozłącznych. Pierwszą z nich są ulepszenia, które najemca zabiera ze sobą po zakończeniu okresu najmu. Mogą to być na przykład tymczasowe przegrody montowane przez najemcę lub klimatyzacja. Do nieodłącznych innowacji zaliczają się między innymi renowacje wnętrz. Dlatego należy jasno określić, czy ulepszenia pozostaną u właściciela i na jakich warunkach. Opóźnienie i wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu Jakie przypadki wymagają wcześniejszego rozwiązania umowy najmu?

W jakim terminie należy powiadomić strony o rozwiązaniu umowy?

Co do zasady umowa ulega wcześniejszemu rozwiązaniu w przypadku opóźnień w płatnościach czynszu. Ale nawet w tym przypadku opóźnienie musi być znaczne. Miesiąc nie jest powodem do rozwiązania umowy. Aby najemca mógł zostać pozbawiony lokalu, wpłata nie może być dokonywana systematycznie.

Korzystanie z lokalu w innym celu może być podstawą do rozwiązania umowy. Przykładowo w umowie wyraźnie jest napisane, że lokal był wynajmowany na biuro, a w rzeczywistości służy jako kompleks hotelowy czy targowisko.

Często powodem rozwiązania umowy jest podnajem lokalu bez wiedzy właściciela. Dotyczy to również naruszeń. Podnajem lokalu możliwy jest wyłącznie za zgodą wynajmującego. Taka kolumna musi znaleźć się w umowie lub dołączyć pisemną zgodę na tę procedurę. „Pułapki” Zastanówmy się możliwe problemy, które mogą „wyskoczyć” podczas wypożyczania:

1. Lokal jest objęty zabezpieczeniem lub został zajęty przed zawarciem umowy najmu. Dlatego przed wynajęciem obiektu należy poprosić o wyciąg z Jednolitego Rejestru Państwowego. Zastaw nie jest niebezpieczny, jeżeli właściciel zastawu posiada zgodę na dzierżawę.

2. W rzeczywistości układ pomieszczeń nie odpowiada wskazanemu w dokumentacji technicznej obiektu. W takim przypadku mogą zostać nałożone kary od organizacji kontrolnych.

4. Jeżeli pomieszczenie jest wyposażone w dwa wejścia, sprawdź, czy jest na to zgoda. W takim przypadku konieczne jest złożenie wniosku o wypis z państwowego katastru nieruchomości. I nie zapominaj, że po wygaśnięciu umowy wynajmujący przejmie nieruchomość zgodnie z ustawą zawartą w dniu wynajmu lokalu. Jeżeli wady nie zostały tam wskazane, wynajmujący ma pełne prawo żądać ich usunięcia na koszt najemcy. To samo tyczy się drugiej strony: w przypadku pozytywnych zmian, jakie zaszły w trakcie najmu, najemca może żądać zwrotu poniesionych wydatków. Dlatego należy uważnie monitorować wszystkie klauzule umowy najmu.

Wynajem nieruchomości to bardzo dochodowy biznes, jeśli podchodzisz do tej procedury z maksymalną odpowiedzialnością. Stały dochód pasywny jest zawsze przyjemny, ale co by było, gdyby pojawił się pomysł udostępniania nieruchomości komercyjnych na wynajem? To będzie wymagało nieco innego podejścia, bo jest duża różnica pomiędzy wynajmem mieszkania, a dużym biurem.

Instrukcje krok po kroku

Proces wynajmu obiektu dzieli się na następujące etapy:

  1. Ustalenie wartości najmu.

Pierwszym krokiem jest przegląd i ocena największa liczba dostępnych ofert na rynku. Im większa próbka, tym lepszy będzie wynik (dokładniejszy wskaźnik średni koszt wynajem lokali usługowych).

Podczas analizy możesz skorzystać z popularnych serwisów typu Avito czy CIAN. Informacje można również przeglądać w różnych publikacjach drukowanych. Jeśli nie masz ochoty samodzielnie przeglądać innych ofert, mądrze byłoby zatrudnić pośrednika w obrocie nieruchomościami lub pośrednika.

Cenę takich usług trudno nazwać wysoką, ale zaoszczędzenie przyzwoitej ilości komórek nerwowych i czasu jest całkiem możliwe.

Koszt wynajmu nieruchomości komercyjnej powinien odpowiadać nie tylko właścicielowi, ale także potencjalnym klientom. Celowo zawyżona oferta prawdopodobnie nie zakończy się sukcesem, ale może to mieć wpływ na kształtowanie się ceny następujące czynniki:

  • lokalizacja budynku/lokalu;
  • infrastruktura (obecność kawiarni, bezpłatny parking w bezpośrednim sąsiedztwie, ochrona budynku);
  • klasa budynku;
  • jakość i poziom napraw;
  • funkcjonalność układu;
  • różne funkcje komunikacja (nieprzerwane zasilanie, Internet, dostępność łazienek itp.);
  • inne bonusy, które mogą potencjalnie poprawić produktywność najemców (router Wi-Fi, ekspres do kawy, wygodne meble).

Po przeanalizowaniu cen na rynku możesz skontaktować się z innymi wynajmującymi i spróbować obniżyć koszty. Często cena podana w ofertach ma charakter orientacyjny i przybliżony. Wartość, którą można osiągnąć w trakcie negocjacji, wystarczy, aby poznać średnią stawkę czynszu dla podobnych propozycji. Wystarczy 5-10 zapytań, aby uzyskać dane porównawcze dotyczące stawek czynszu.

Najważniejszą rzeczą dla właściciela nieruchomości komercyjnej jest znalezienie odpowiedniego klienta. Możesz to zrobić sam lub zatrudnić pośrednika w handlu nieruchomościami. Obie sytuacje mają swoje zalety i wady, więc wybór, co zrobić, jest sprawą osobistą każdego.

Poszukując najemcy na własną rękę, poważnym atutem jest posiadanie własnej bazy. Jednak jego brak nie doprowadzi do dużych problemów, ale będziesz musiał włożyć więcej wysiłku.


W dobry sposób znalezienie odpowiedniego klienta polega na stworzeniu strony internetowej oferta handlowa. Lepiej promować taką witrynę za pomocą reklamy kontekstowej z naciskiem na kluczowych odbiorców. Dzięki takiej reklamie można łatwo znaleźć zainteresowaną publiczność i uniknąć wysokich prowizji dla agencji.

Najlepiej to zrobić w przypadku wynajmu lokalu o imponującej powierzchni. Po takie oferty sięgają klienci, którzy oczekują wysokich zysków z zaplanowanych działań i najbardziej ufają portalom internetowym.

Jeśli ktoś będzie chciał kupić bardzo drogi samochód, to czy będzie go szukał na wątpliwych zasobach, czy woli oficjalną stronę internetową? Tego samego zdania jest najemca nieruchomości komercyjnych.

Zupełnie inna sprawa małe pokoje, do wynajęcia. Nie ma sensu tworzyć strony internetowej, a darmowe fora internetowe (nawet te małe) są idealne.

  1. Usługi pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Jeśli nie chcesz samodzielnie szukać zainteresowanych, istnieje możliwość wynajęcia pośrednika w handlu nieruchomościami. Osoba ta samodzielnie znajdzie odpowiednich najemców, nawiąże kontakty, a nawet samodzielnie zawrze wymaganą umowę najmu.

Z drugiej strony szukaj właściwi ludzie– sprawa jest delikatna i dość złożona/pracochłonna. Nie wszyscy pośrednicy w handlu nieruchomościami zgodzą się na to, a mistrzowie swojego rzemiosła w poważnych agencjach będą wymagać za takie usługi sumy pieniędzy w wysokości 50% ceny wynajmu za 1 miesiąc. A czasem nawet więcej.

Jednak dzięki tej metodzie wyszukiwania najemców właściciel uwolni się od znacznych trudności. Ostatecznie będzie to jedynie kwestia sporządzenia umowy i przygotowania wszystkiego niezbędną dokumentację.

Płatność za usługi pośrednika następuje dopiero po zawarciu umowy najmu. Jeśli pośrednik w obrocie nieruchomościami lub agencja wymagają od Ciebie wpłaty zaliczki lub wcześniejszej zapłaty, mogą być oszustami.

  1. Wymagana dokumentacja.

Po znalezieniu najemcy i tyle kluczowe punkty Jeśli obie strony są usatysfakcjonowane, możesz przystąpić do sporządzania umowy. Umowa najmu nieruchomości komercyjnej musi koniecznie zawierać następujące klauzule:

  • pełne informacje o każdej ze stron;
  • dokładny adres wynajmowanej nieruchomości;
  • kwota i płatnik narzędzia;
  • miesięczna kwota wynajmu;
  • termin wynajmu nieruchomości;
  • niezbędne działania każdej ze stron w przypadku wystąpienia siły wyższej;
  • opis jakości napraw i istniejących mebli;
  • Podstawowe przesłanki, na jakich można wypowiedzieć umowę najmu.

Jeśli jest niedobór niezbędną wiedzę lub doświadczenia, rozsądniej byłoby zaangażować w procedurę zawarcia umowy wykwalifikowanego prawnika.


Umowa nie jest jedyną rzeczą niezbędną przy wynajmie nieruchomości. Warto mieć przy sobie także:

  • paszport obywatela Federacji Rosyjskiej;
  • dokument potwierdzający własność;
  • plan piętra.

Kiedy już mamy wszystkie dokumenty i strony pomyślnie zawrą umowę, pozostaje już tylko odbiór wpływów i monitorowanie częstotliwości płatności.

Nieruchomości komercyjne obejmują budynki biurowe, obiekty przemysłowe, obiekty sportowe, sklepy, garaże, magazyny, a nawet hotele.

Leasing nieruchomości komercyjnych możesz przyspieszyć obniżając stawkę czynszu. Biorąc pod uwagę stałe koszty utrzymania lokalu, bardziej słuszne byłoby wynajmowanie nieruchomości po średniej lub wręcz niskiej stawce niż wynajmowanie wysoka cena, ale przez cały rok.

Na cenę takiego lokalu wpływa także dostępność:

  • parking;
  • punkty gastronomiczne (w tym samym budynku lub w bliskiej odległości);
  • infrastruktura;
  • wysoka zdolność przełajowa itp.

W takich warunkach czynsze mogą być znacznie wyższe od średniej rynkowej. I oczywiście znajdzie się na to klient.

Otwartość na życzenia przyszłych klientów odgrywa również znaczącą rolę w realizacji nieruchomości komercyjnych:

  1. Pomoc w planowaniu.

Potencjalny najemca może potrzebować pomocy lub porady w zakresie układu przestrzeni do pracy. Rozsądnie byłoby przygotować się wcześniej i od razu zaproponować kilka gotowych opcji, a kluczowe zmiany pozostaną w gestii klienta, którego będzie chciał dokonać.

O wiele łatwiej jest zmienić coś gotowego, niż stworzyć coś od zera. Takie podejście do najemcy z pewnością zostanie docenione.

  1. Omówienie szczegółów.

Kolor ścian w pokoju, maksymalna ilość podłączeń do sieci telefonicznej lub Internetu, a także omówienie wszystkich pozostałych cech pomogą zdobyć przychylność najemcy i przekonać go do wynajęcia tej konkretnej nieruchomości.

To mała sztuczka psychologiczna: im bardziej dana osoba wgłębi się w szczegóły, tym większe szanse, że taka rozmowa zapisze się w jego pamięci. Oznacza to, że skupi się przede wszystkim na nim, rozważy za i przeciw itp.

Jeśli jednak cały proces wynajmu będzie opierał się na takich trikach, będzie duże ryzyko utraty reputacji. Jeśli jakość wynajmu jest znacząca tylko słowami, może to prowadzić do bardzo poważnych konsekwencji.

  1. Ferie.

Jeżeli lokale komercyjne przeznaczone na wynajem nie posiadają wykończenia, wówczas można zaoferować najemcy wakacje płatnicze. Oznacza to, że przeprowadzi naprawy na własny koszt, ale dopóki ekipy remontowe będą wykonywać swoją pracę, klient nie będzie płacił czynszu za lokal.


To dość znaczący plus dla najemcy, który jednoznacznie zdecydował się na wynajem nieruchomości:

  • jeśli nie będzie dodatkowych środków na opłacenie czynszu i napraw w tym samym czasie, wówczas to działanie tylko spowoduje pozytywne emocje i poprawi reputację wynajmującego;
  • Również wakacje remontowe pomogą przekonać niezdecydowanego najemcę do zakupu tej konkretnej nieruchomości/lokalu.

Ogólnie rzecz biorąc, możesz tymczasowo zwolnić klienta z płacenia czynszu w różnych sytuacjach. Najważniejsze, że nie ma poważnych straty finansowe dla obu stron. To podstawowe cechy prowadzenia biznesu i doskonale rozumieją to najemcy (a także właściciele) nieruchomości komercyjnych.

Dlatego takie działania są powszechne, chociaż ich stosowanie nie jest obowiązkowe. Zwłaszcza jeśli dostawa nieruchomości komercyjnych nie jest pilna.

  1. Rzetelność leasingodawcy.

To bardzo ważny punkt, który najwyraźniej objawia się w przygotowaniu dokumentacji właścicielskiej dla najemcy. Im więcej gwarancji otrzyma klient, tym większe szanse na pomyślne wynajęcie lokalu.

Mnóstwo dokumentów potwierdzających, żadnych sztuczek podczas podpisywania umowy i dobrą reputację- depozyt pomyślne zakończenie na wynajem nieruchomości komercyjnych. Powód jest prosty:

  • wynajmując mieszkanie, kwestią często zajmują się zwykli obywatele;
  • a jeśli lokal ma być wykorzystywany do celów komercyjnych i zarabiać poważne pieniądze na tej działalności, wówczas najemca przestudiuje każdy dokument tak skrupulatnie, jak to możliwe.

Zagrożenia i inne trudności

Na ryzyko narażony jest nie tylko najemca – to samo dotyczy wynajmującego. Najczęstszymi przyczynami konfliktów są:

  • niewystarczające określenie obowiązków prawnych stron dotyczących wynajmowanej nieruchomości;
  • opóźnienia w płatnościach miesięcznych i innych płatnościach;
  • wykorzystanie wynajmowanej nieruchomości do innych celów;
  • uszkodzenie/utrata mienia należącego do wynajmującego;
  • spory podatkowe (zgodnie z art. 146 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej obowiązek zapłaty podatku VAT ciąży wyłącznie na leasingodawcy z możliwością odliczenia kwoty podatku przez najemcę, jeżeli posiada odpowiedni dokument).

Wszystko to sytuacje konfliktowe zależą bezpośrednio od zawartej umowy. Każdy z punktów powinien być opisany tak dokładnie, jak to możliwe, ponieważ minimalizuje to ryzyko dla obu stron jednocześnie. Aby uniknąć takich sytuacji, ważne jest odpowiedzialne podejście do zawierania umowy podobne sytuacje.

Wynajem nieruchomości komercyjnej nie różni się zbytnio, ale ma wiele kluczowych cech. Najważniejsze jest zawarcie umowy. W każdej sytuacji strony będą polegać wyłącznie na nim, dlatego przy zawieraniu transakcji muszą skoncentrować swoją uwagę na tym dokumencie.

Ta kwestia jest zawsze główna i najczęściej kontrowersyjna przy podpisywaniu umowy najmu pomiędzy najemcą a wynajmującym. Wskazane jest szczegółowe określenie zobowiązań z tytułu płatności za media w samej umowie. W przypadku braku takiej klauzuli w umowie spór pomiędzy najemcą a wynajmującym rozstrzyga się zgodnie z ustawodawstwem rosyjskim, tj. Odpowiedzialność za media i ich płatności ponosi właściciel nieruchomości (dzierżawca).

Media opłaca najemca

Odbiór i przekazanie wynajmowanej nieruchomości

Sporządzając akt przyjęcia i przekazania lokalu do wynajęcia, należy zwrócić uwagę na wszystkie cechy budynku. Określ powierzchnię lokalu, jego stan, problemy i braki, które istniały w momencie przyjęcia lokalu do wynajmu. Lista wszystkich zainstalowanych urządzeń i sprzętu. Dzięki takim działaniom możesz zabezpieczyć się przed nieoczekiwanymi zdarzeniami ze strony wynajmującego.

Sufity

Wysokie sufity są ważne przy umieszczeniu w wynajętej przestrzeni sprzęt produkcyjny lub do organizacji magazynu. Średnia wysokość budynku biurowego może wynosić od 2,5 do 3,0 metrów. Średnia wysokość w magazynach lub pomieszczenia produkcyjne– 6,0 - 12,0 metrów.

Pomieszczenia gospodarcze

Pomieszczenia pomocnicze w wynajmowanym budynku obejmują:

  • toaleta;
  • kuchnia itp.;

Wynajmując lokale, zawsze trzeba dowiedzieć się o warunkach ich utrzymania i eksploatacji. Wskazane jest zawarcie w umowie najmu warunków korzystania z takich miejsc.

Bezpieczeństwo przeciwpożarowe

Obecność lub brak lokalu należy uwzględnić w protokole przyjęcia i przekazania lokalu. alarm antywłamaniowy i sprzęt przeciwpożarowy.

Połączenie

Na koszt wynajmu istotny wpływ może mieć dostępność w lokalu połączeń telefonicznych i internetowych. Jeśli ich nie ma, musisz samodzielnie dowiedzieć się o możliwości zainstalowania linii telefonicznej i połączenia z Internetem. Do piwnicy lub piwnica Ważnym punktem jest dostępność komunikacji komórkowej.

Elektryczność

Wynajmując budynek na działalność gospodarczą, w którym znajduje się duża ilość sprzętu zużywającego energię elektryczną, trzeba się z tym zapoznać specyfikacje techniczne oraz dozwoloną moc elektryczną dla tego pomieszczenia. W razie potrzeby zwiększ moc zużywanej energii elektrycznej za zgodą właściciela i w obecności wszystkich dokumentów ustalonych dla tego rodzaju operacji.

Tryb pracy

Godziny pracy ustalane są przez najemcę samodzielnie, jeżeli w lokalu nie pracuje nikt inny. W przypadku wynajmu lokalu w budynku, w którym działa wiele małych firm lub organizacji branżowych, a wejście jest wspólne, godziny otwarcia ustalane są jednakowo dla wszystkich najemców. Zwykle jest to uzgadniane pomiędzy firmami. Nowy najemca musi dostosować się do ustalonego harmonogramu pracy. W każdym razie wynajmując budynek, sprawdź jego harmonogram funkcjonowania.

Przekazanie kluczy i zamków najemcy

Wynajmujący ma obowiązek, na podstawie protokołu odbioru lokalu, przekazać najemcy klucze i zamki do budynku. Ilość zestawów nie tylko ustalana jest z właścicielem i informacja o tym musi być zawarta w umowie najmu, ale także możliwość samodzielnego montażu przez najemcę zamków w lokalu.

Wielu najemców nieruchomości planuje miejsce reklama zewnętrzna swojej działalności. Aby to zrobić, musisz mieć pisemną zgodę właściciela.

Parkowanie samochodu

Dostępność miejsc parkingowych to nie tylko niezbędny warunek funkcjonowania biura i biura centra handlowe, ale konieczność przy wynajmie lokalu. Musisz zapytać o dostępność parkingu, kto jest jego właścicielem, płatny lub bezpłatny, godziny otwarcia, powierzchnię.

Bliższe dane

Najemca i wynajmujący mają prawo do wymiany wszystkich swoich danych: adresów, numerów telefonów itp. W przypadku nieprzewidzianych okoliczności związanych z funkcjonowaniem lokalu, najemca i wynajmujący muszą mieć możliwość szybkiego kontaktu ze sobą.

I wreszcie, wynajmujący powinien zawsze być w kontakcie z najemcą, nie będzie dystansował się od problemów, a raczej pomoże w ich rozwiązaniu. Warto mieć świadomość sytuacja finansowa najemca, jeśli jest niestabilny, to lepiej zacząć szukać nowego najemcy.

Niektórzy obywatele posiadają kilka wolnych lub tymczasowo wolnych mieszkań. Chcąc zrównoważyć koszty mediów, a także próbując je uzyskać dodatkowe źródło dochodów, wynajmują je. Jest to szczególnie powszechne w głównych miast Rosji i oczywiście w stolicy. Niestety wielu właścicieli nie wie, jak prawidłowo wynająć mieszkanie, uniknąć przykrych sankcji w postaci kar finansowych, a jednocześnie zaoszczędzić na rachunkach podatkowych. W tym artykule porozmawiamy właśnie o tym. Zastanowimy się również, jakie dokumenty należy przygotować, aby wynająć mieszkanie, aby chronić siebie i swoją nieruchomość przed nieuczciwymi najemcami.

Krok pierwszy: przygotowanie przestrzeni życiowej

Przed wynajęciem mieszkania należy najpierw przygotować je na przyjęcie nowych najemców. Jeśli przez dłuższy czas nie prowadzono na nim prac naprawczych, zaktualizuj tapetę, sufit i posadzka. Dzięki nawet niedrogiemu naprawy kosmetyczne Twoje mieszkanie będzie wyglądać bardziej reprezentacyjnie. Oznacza to, że możesz go wynająć na korzystniejszych warunkach. Należy również zwrócić uwagę na naprawy wodno-kanalizacyjne i elektryczne. Chroń siebie i swojego przyszłego najemcę przed możliwymi problemami, takimi jak zwarcia elektryczne lub zalania sąsiadów poniżej.

Jeśli chcesz z zyskiem wynająć mieszkanie, zadbaj o to, aby było przytulne i wygodne do zamieszkania. Umebluj go i wyposaż w niezbędne rzeczy sprzęt AGD rodzaj telewizora, pralka i lodówkę. Z apartamentu należy zabrać rzeczy osobiste, niezapomniane lub wartościowe, a także dokumenty. Po prace przygotowawcze, naprawy i aranżacja, uporządkowanie dokumentów mieszkania. Wyłącz wszystko. Jeśli to konieczne, wyłącz telefon stacjonarny lub komunikację międzymiastową.

Krok drugi: znalezienie wynajmującego

Po przygotowaniu domu do wynajęcia możesz rozpocząć poszukiwania najemcy. Możesz to zrobić samodzielnie lub zwrócić się o pomoc do miejskich agencji nieruchomości (za opłatą lub nawet za darmo mogą one przejąć odpowiedzialność za znalezienie klientów). Umieść ogłoszenie na specjalistycznych portalach w Internecie, a także zamieść je w gazetach. Gdy tylko znajdziesz potencjalnego najemcę, omów z nim wszystkie niuanse i dojdź do konsensusu, możesz rozpocząć rejestrację niezbędne dokumenty. Ważne: dokumenty może podpisać wyłącznie właściciel – ten, który jest właścicielem nieruchomości na mocy prawa własności, lub ten, który posiada pełnomocnictwo do najmu mieszkania.

Krok trzeci: sporządzenie umowy najmu

Jak wynająć mieszkanie? Należy zakończyć osobnik, przyszły najemca, umowa najmu lokalu mieszkalnego. Jeśli Twój najemca jest osoba prawna będziesz musiał zawrzeć umowę najmu. Nie ma znaczenia, na jak długo planujesz wynająć mieszkanie: na rok czy na jeden dzień – w każdym przypadku musisz sporządzić dokument. Znalezienie przykładów standardowych umów, które określają obowiązki stron: zarówno wynajmującego, jak i najemcy, nie będzie trudne. Możesz użyć czegoś takiego gotowa próbka i dodaj te punkty, które uważasz za konieczne. Oprócz określenia przedmiotu umowy (zapewnienie posiadania i korzystania z wolnych lokali mieszkalnych nadających się do odpłatnego zamieszkania), terminów dostaw, wysokości czynszu i innych ważnych postanowienia ogólne możesz w dokumencie spisać obowiązki najemcy, np.:

  • zapewnienie bezpieczeństwa pomieszczeń mieszkalnych;
  • utrzymanie mieszkania w należytym stanie;
  • przeprowadzanie na własny koszt bieżących napraw wszelkich awarii i usterek powstałych w okresie użytkowania lokalu;
  • samodzielne wystawianie rachunków za media itp.

Umowa musi także zawierać osobiste podpisy stron. Ważne: umowa najmu na okres krótszy niż rok nie podlega rejestracji państwowej. Zalecamy zawarcie umowy notarialnej.

Krok czwarty: utworzenie inwentarza majątku

Integralną częścią jest spis majątku znajdującego się w mieszkaniu. Dokument ten zapewni bezpieczeństwo i integralność rzeczy oddanych do używania najemcy oraz zabezpieczy przed kradzieżą. Inwentarz sporządzany jest w prostej formie pisemnej. Jednocześnie opisuje cały majątek (i jego stan) znajdujący się w mieszkaniu, a także wskazuje dane paszportowe i podpisy stron. Inwentarz tworzony jest w dwóch egzemplarzach, podobnie jak umowa najmu. Bądź ostrożny: w trakcie podpisywania wszystkich dokumentów powinieneś sprawdzić poprawność danych paszportowych najemcy i poprosić go o kopię paszportu. Teraz wiesz, jak samodzielnie sporządzić inwentaryzację nieruchomości i umowę najmu mieszkania z najemcą.

Podatki płacone przez wynajmującego przy wynajmie mieszkania

Wiedząc, jak prawidłowo wynająć mieszkanie, uchronisz się przed poważnymi problemami z prawem. Artykuł 23 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej stanowi, że każda osoba fizyczna uzyskująca dochód musi płacić podatek. Systematyczne wynajmowanie mieszkania przy regularnym opłacaniu czynszu jest równoznaczne z indywidualną przedsiębiorczością. I w tym przypadku właściciel mieszkania będzie zobowiązany do zapłaty podatku. Jej stawka waha się od 13% do 30% dla podatników o różnym statusie. Ci, którzy na stałe zamieszkują w Federacji Rosyjskiej, czyli rezydenci, będą musieli zapłacić podatek w wysokości 13%. W przypadku osób przebywających w Federacji Rosyjskiej krócej niż 183 dni w roku wskaźnik ten wyniesie 30%. Podatek od wynajmu mieszkania należy płacić raz w roku. Jednocześnie, aby obliczyć wysokość podstawy opodatkowania za rok poprzedni, należy złożyć deklarację (3-NDFL) do 30 kwietnia. Istnieje możliwość nieznacznego zmniejszenia kwoty wpłat poprzez zarejestrowanie indywidualnego przedsiębiorcy. W tym przypadku odliczenie podatku wyniesie 6% uzyskiwanego dochodu. Wybierz najbardziej odpowiednią dla siebie metodę rozliczenia podatkowego i złóż zeznanie w terminie.

Nielegalny wynajem mieszkania. Podatki i ich niepłacenie

Wszyscy właściciele powinni wiedzieć, co następuje. Jeśli mieszkanie jest wynajmowane nieoficjalnie, prawo przewiduje różne kary. pociąga za sobą poważną karę. Może wynosić od 20% do 40% niespłaconej kwoty. Naruszenie prawa może skutkować odpowiedzialnością karną. Za niewpłatę ww władze podatkowe kwoty 600 tysięcy rubli. lub więcej, sąd może nałożyć nie tylko wysoką grzywnę w wysokości 300 tysięcy rubli, ale także karę pozbawienia wolności do roku. Nie myśl, że nie dowie się o Twojej nielegalnej działalności. działalność przedsiębiorcza. Zawsze istnieje możliwość, że na przykład Twoi sąsiedzi, niezadowoleni z hałaśliwych lokatorów, złożą skargę do lokalnego funkcjonariusza policji lub bezpośrednio do Federalnej Służby Podatkowej. Dlatego zalecamy terminowe wywiązywanie się z obowiązków podatkowych. Uchronisz się w ten sposób przed możliwymi kłopotami z prawem.

Rejestracja w miejscu pobytu

Zgodnie z prawem, jeśli najemca wynajmuje Twój lokal mieszkalny na okres dłuższy niż 90 dni, musi uzyskać rejestrację tymczasową (tzw. rejestrację tymczasową). W tym celu musi dostarczyć do lokalnego biura FMS dokument tożsamości, wniosek w wymaganej formie, a także umowę najmu lokalu mieszkalnego. Jeśli tymczasowa rejestracja nie zostanie zakończona w terminie, nie tylko najemcy, ale także właścicielowi nieruchomości grozi kara w wysokości 2,5 tysiąca rubli.

Rozwiązanie umowy najmu lokalu mieszkalnego. Czy można to zrobić wcześniej niż planowano?

W razie potrzeby umowę najmu można rozwiązać z wyprzedzeniem. Wskazane jest, aby warunki jego rozwiązania zostały określone z wyprzedzeniem w tekście dokumentu. Jeżeli w umowie nie przewidziano takiej klauzuli, wówczas można ją rozwiązać z przyczyn przewidzianych przez prawo. Jeżeli najemcą jest osoba fizyczna, może on odstąpić od umowy bez podania przyczyny i opuścić lokal, powiadamiając o tym wynajmującego z trzymiesięcznym wyprzedzeniem. Właściciel nieruchomości może jednostronnie wypowiedzieć umowę zawartą na czas określony jedynie w przypadku niepłacenia czynszu lub niewłaściwego korzystania z lokalu mieszkalnego, w tym pogorszenia jego stanu. Jeżeli najemcą jest osoba prawna, stosunek umowny może zostać rozwiązany wcześniej, jeżeli jedna ze stron naruszy jego warunki. Umowę najmu bezterminową można rozwiązać poprzez powiadomienie najemcy na trzy miesiące przed faktyczną eksmisją.

Podsumowując

Dlatego wynajmując nieruchomość mieszkalną, należy wziąć pod uwagę wiele niuansów. Jak wynająć mieszkanie? Najpierw musisz poprawnie sporządzić umowę, określając w niej wszystkie obowiązki stron, okres najmu, wysokość czynszu i inne. ważne punkty. Dokument ten, poświadczony notarialnie, będzie chronić właściciela lokalu mieszkalnego. Oprócz umowy warto także sporządzić inwentarz nieruchomości, który pomoże w utrzymaniu rzeczy wynajmującego w należytym stanie. Należy pamiętać, że legalny wynajem mieszkania wiąże się z koniecznością zapłaty podatku. Jej wysokość obliczana jest na podstawie corocznie składanej deklaracji 3-NDFL. Niepłacenie podatków może prowadzić do poważnych problemów.