Zakup komercijalnih nekretnina - zamršenost procesa. Što trebate znati kada iznajmljujete sobu


Čini se jednostavan proces traženja prostora za poslovni najam i proces sklapanja ugovora. No, za razliku od stanova za iznajmljivanje, ovo područje usluga podliježe drugačijim zakonima i propisima. Kako bi riješili ovaj problem, neki poduzetnici angažiraju osobu koja traži odgovarajuću nekretninu.

To je učinjeno iz više razloga, budući da su važni parametri pri odabiru: gradska četvrt, prisutnost konkurenata, kat, vrsta prostora, dostupnost komunikacija, površina i drugi važni parametri. Ali za sklapanje ugovora o najmu komercijalne nekretnine, razgovarajući o uvjetima najma i potpisujući sam ugovorni dokument, bolje je angažirati odvjetnika.

Zakonodavni okvir

Cijeli proces najma reguliran je Građanskim zakonikom Ruska Federacija, odnosno članak 34. “Najamnina”. Prema zakonu, svi uvjeti koji nastanu tijekom najma upisuju se u dokument o najmu - ugovor koji se sklapa između klijenta (najmoprimca) i najmodavca.

Najosnovnije odgovornosti najmodavca su održavanje unajmljenog prostora u dobrom stanju, samostalno izvršavanje remont, prema Građanskom zakoniku Ruske Federacije, članak 616. Isti članak također navodi odgovornosti stanara - obavljanje kozmetičkih popravaka, održavanje čistoće i reda u prostorijama, plaćanje svih tekućih troškova.

Najmodavac može unajmiti poslovnu nekretninu i pod drugim uvjetima, ali tada oni moraju biti navedeni u ugovoru o najmu. Na primjer, stanodavac može prebaciti svoje odgovornosti za velike popravke na stanara ili obrnuto.

Najbolje je u ovaj proces uključiti odvjetnika koji će razumjeti sve priložene papire o nekretninama i pomoći u sklapanju sporazuma pod obostrano korisnim uvjetima. Angažiranje kvalificiranog odvjetnika može pomoći u prepoznavanju neovlaštenih prekršaja koji bi mogli biti uključeni u poslovne troškove u budućnosti.

Nelegalizirano preuređenje može postati takva nepotrebna stavka troškova. Ozbiljniji slučaj bio bi najam poslovnog kompleksa s parcelama i nekoliko lokala. Ovdje je važno provjeriti prisutnost svih potrebnih papira za sve objekte i nepostojanje dodatne najamnine za dio prostora ili prisutnost depozita.

Sređivanje dokumenata, prijava i rješavanje odnosa s drugim stanarima može oduzeti previše vremena i najbolja opcija može biti izbor druge sobe.

Pretraga nekretnina

Jedan od najtežih zadataka je pronaći odgovarajuću nekretninu, po mogućnosti bez posrednika.

Građani se prvo obraćaju tiskanim medijima koji vrve oglasima za najam. nestambeni prostori. Obično su 90% njih agencije, a samo 10% vlasnici nekretnina. Radi veće udobnosti za poslovne ljude, takvi su se oglasi počeli postavljati na internetskim resursima, posebno na Avitu, najam komercijalnih nekretnina pruža se fotografija i adresa prostora.

Takvi su resursi prikladni jer pomoću filtara možete odmah odbaciti sve opcije koje ne odgovaraju kriterijima pretraživanja. Na primjer, odaberite sve ponude za najam poslovnog prostora u određenom gradu ili području, a sustav će vam automatski vratiti sve odgovarajuće ponude, što će znatno ubrzati proces pretraživanja.

Tržište najma poslovnih nekretnina podijeljeno je na prostore za različite namjene:

  • Ured.
  • Trgovanje.
  • Skladište.
  • Proizvodnja.

Stoga, prije nego što krenete u potragu, odlučite koju vrstu nekretnine trebate odabrati, u kojem dijelu grada, kojoj površini, katnosti i drugim važnim parametrima. Nakon definiranja cjelokupnog skupa uvjeta, tražitelju će biti lakše formulirati svoj zahtjev.

Ako proces traženja nije uključen u planove, to pitanje možete povjeriti posredniku. Obično se usluge takvih tvrtki plaćaju po stopi pune ili polovine cijene mjesečne najamnine. Ali preporučljivo je u početku potpisati ugovor s njima i odrediti plaćanje usluga tek nakon odabira prostora, tako da su također zainteresirani za vrijeme i kvalitetu svog rada.

Postupak sklapanja ugovora

Ovaj važan proces, što je najbolje učiniti zajedno s odvjetnikom. Prije potpisivanja dokumenata morate pažljivo pročitati i razgovarati o svim uvjetima najma. Provjerite vlasničke isprave: ispravu o pravu raspolaganja nekretninom, tlocrt i statut pravne osobe koja je vlasnik nekretnine. Nakon provjere dokumenata, razgovarajte o svemu mogući uvjeti iznajmljivanje:

  1. Komunalna plaćanja.
  2. Telefoni i pristup internetu.
  3. Trošak mjesečne najamnine.
  4. Razdoblja najma.
  5. Okolnosti više sile.
  6. Mali radovi na obnovi.
  7. Velika adaptacija.
  8. Uvjeti za raskid ugovora.

Razgovarajte o tome kome će se dodijeliti određena obveza iu roku u kojem se ona mora izvršiti. Svi uvjeti moraju biti evidentirani u ugovoru o najmu poslovne nekretnine.

Potpisivanje ugovora

Kod iznajmljivanja nekretnine bez posrednika najbolje je sastaviti ugovor i osobno razgovarati o uvjetima s vlasnikom nekretnine. U tom se slučaju goruća pitanja rješavaju lakše i brže, a postoji i mogućnost ustupaka najmodavca.

Prilikom sastavljanja teksta ugovora, obvezna klauzula mora navesti punu fizičku adresu nekretnine, podatke i podatke o vlasniku. Ako je moguće, trebali biste zatražiti tlocrt i priložiti ga dokumentu, osobito ako je izvršena pregradnja.

Dokument mora biti potpisan u nekoliko verzija od obje strane. Samo po dokumentu određeni uzorak Bit će moguće potvrditi uvjete zakupa i proces iznajmljivanja prostora.

Trajanje najma može biti određeno, ali ako nije određeno, smatra se da je ugovor sklopljen na neodređeno vrijeme. Ne zaboravite navesti točan iznos najamnine. Bez navedenog troška najma poslovnog prostora, transakcija se smatra nesklopljenom. Radi uzimanja u obzir promjene valute, potrebno je navesti mogući postotak povećanja cijene najma, ali ne više od jednom godišnje.

Proces prijenosa objekta

Drugi važan dokument nakon ugovora o najmu bit će čin prijenosa nekretnine od strane stanodavca na najmoprimca. Dan potpisivanja takvog akta smatra se početkom zakupa. Akt se mora potpisati tek nakon temeljitog pregleda zgrade ili prostora. Ako se tijekom pregleda uoči kvar, to treba zabilježiti u izvješću. Time se možete zaštititi od nepotrebnih troškova koji će onda pasti na teret najmoprimca.

Osim toga, takva analiza prostora prije najma poslovne nekretnine omogućit će od najmodavca zahtijevati besplatno otklanjanje uočenih nedostataka ili smanjenje cijene najma za određeni iznos. Ukoliko stanje viđene nekretnine ni na koji način ne zadovoljava naručitelja, s pravom može zahtijevati raskid ugovora.

Imajte na umu da će nakon isteka ugovora najmodavac preuzeti nekretninu prema ugovoru koji je sklopljen na dan prijema prostora u najam. A ako tamo nema evidentiranih nedostataka, onda stanodavac može zakonski zahtijevati da se oni isprave o trošku najmoprimca. Nasuprot tome, ako je tijekom razdoblja najma došlo do pozitivnih promjena u uvjetima prostora, najmoprimac ima pravo zahtijevati naknadu nastalih troškova. Stoga pažljivo evidentirajte sve uvjete najma u ugovoru.

Što treba uzeti u obzir u ovom slučaju? Stručnjaci uvjeravaju: lokacija posjeda, njegov sadržaj, unutarnja oprema i volumeni nisu od male važnosti. korisna površina. Svi navedeni čimbenici odredit će učinkovitost i isplativost Vašeg poslovanja, kao i preporučljivost zakupa poslovnih nekretnina. Osnovne nijanse leasinga Da biste napravili pravi leasing, prvo morate odrediti potrebe vašeg poslovanja.

Glavni čimbenici uključuju:

Mjesto;

Veličina sobe;

Prometna povezanost;

Dostupnost komunikacija;

Svaki posao ima svoje zahtjeve. Zajednička karakteristika je mogućnost vođenja učinkovitih komercijalnih aktivnosti u ovom prostoru. Ako govorimo o trgovini, onda je protok kupaca neophodan. Ako je riječ o uredskom prostoru, bit će potrebna dobra prometna povezanost kako bi ga klijenti i zaposlenici lakše pronašli. Skladišni prostori zahtijevaju prisutnost lokacije u blizini međunarodnih prometnica i odgovarajući raspored prostorija.

Dostupnost pristupnog puta;

Dostupnost parkinga;

Trebali biste odabrati "golu" sobu, koja će vam omogućiti da stvorite vlastiti stil i interijer svoje trgovine.

2. Ako ćete otvoriti ured za pružanje određenih usluga stanovništvu, onda je najbolje odabrati gotov uredski prostor u poslovnom kompleksu, gdje su svi potrebni završni radovi već završeni.

3. Za skladište je najbolje odabrati područje na periferiji. U pravilu se za tu svrhu iznajmljuju ranije korištene zgrade. Ima sve što je potrebno: grijanje, kanalizaciju i sigurnosni sustav. Jednako važan čimbenik u ovom slučaju je mogućnost iznajmljivanja ne samo prostora, već i susjedne parcele. Ova se klauzula može primijeniti čak i ako zakupodavac nije vlasnik zemljišta. Međutim, to vrijedi samo ako nema sukoba s postojećim ugovorom ili zakonom. Kako pripremiti dokumente za najam poslovnih nekretnina Dakle, već ste napravili svoj izbor.

Sve što preostaje je ispuniti dokumente. Najprije trebate zatražiti nacrt ugovora, rješenje o vlasništvu i katastarsku putovnicu. Sam najmodavac mora sa sobom imati sljedeće dokumente:

Putovnica;

Pisani pristanak supružnika za davanje zakupa, ovjeren kod javnog bilježnika (ako su prostorije kupljene tijekom braka).

Dokumenti koje mora posjedovati pravno lice:

Ugovor o osnivanju;

Pisanu potvrdu o upisu u državni katastar nekretnina;

Izvadak iz Jedinstvenog državnog registra pravnih osoba;

Pravna dokumentacija za prostor.

Što mora osigurati sam najmoprimac prije najma nekretnine?

Pisana potvrda o registraciji organizacije;

Pisana potvrda o upisu u Jedinstveni državni registar pravnih osoba;

Potvrda o registraciji u poreznoj upravi;

Povelja i njezine izmjene i dopune (ako postoje);

Ugovor o osnivanju;

Dokumenti koji potvrđuju status ravnatelja;

Podizvođač s direktorom.

Kako sastaviti ugovor o najmu. Najbolje je da sa svojim odvjetnikom proučite ugovor i sve priložene dokumente. Bilo bi dobro zatražiti izvadak iz Jedinstvenog državnog registra kako biste bili sigurni da na nekretnini nema pljenidbe ili kolaterala.

1. Potrebno je detaljno pristupiti pitanju vlasnika prostora: je li on osoba navedena u ugovoru ili postoje suvlasnici. Ako je druga tvrdnja točna, onda sve to mora biti zapisano u ugovoru ili mora postojati njihova punomoć za prodaju u najam.

2. Pažljivo pročitajte tehnički dio ugovora (specifikacije, adresa itd.) - mora biti ispravno sastavljen.

3. Važna točka je jasno naznačen iznos najamnine u ugovoru: fiksni dio (iznos najamnine) i promjenjivi dio (režije). Što se tiče zadnje uplate, pitanje plaćanja se odlučuje unaprijed - stanodavac ili stanar će platiti.

4. Veliki rizik su česta i neobjašnjiva poskupljenja stanarine. Kako bi se izbjegla takva situacija, potrebno je u ugovoru jasno naznačiti mogući postotak povećanja ili promjene najamnine. Ugovor mora sadržavati podatke o odvojivim i neodvojivim inovacijama. Prvi su poboljšanja koja najmoprimac nosi sa sobom nakon isteka roka najma. To mogu biti, na primjer, privremene pregrade koje postavlja stanar ili klima uređaj. Što se tiče neodvojivih inovacija, tu spadaju obnove interijera. Zato treba jasno reći hoće li poboljšanja ostati vlasniku i pod kojim uvjetima. Odgoda i prijevremeni raskid ugovora o najmu Koji slučajevi zahtijevaju prijevremeni raskid ugovora o najmu?

Koji je rok prihvatljiv za obavještavanje stranaka o raskidu?

U pravilu se ugovor raskine prijevremeno u slučaju kašnjenja s plaćanjem najamnine. Ali čak iu ovom slučaju, kašnjenje mora biti značajno razdoblje. Mjesec dana nije razlog za raskid ugovora. Da bi se najmoprimcu oduzeo prostor, plaćanje se ne smije vršiti sustavno.

Korištenje prostorija u druge svrhe može biti osnova za raskid. Primjerice, u ugovoru jasno stoji da se prostor iznajmljuje kao ured, a zapravo se koristi kao hotelski kompleks ili tržnica.

Često je razlog za raskid ugovora davanje prostora u podnajam bez znanja vlasnika. Ovo se također odnosi na kršenje. Podnajam prostora moguć je samo uz dopuštenje najmodavca. Takav stupac mora biti sadržan u ugovoru ili mora biti priložena pismena suglasnost za ovaj postupak. "Zamke" Razmotrimo mogući problemi, koji mogu "iskočiti" prilikom najma:

1. Prostor je u zalogu ili je zaplijenjen prije sklapanja ugovora o najmu. Zato prije najma objekta trebate zatražiti izvod iz Jedinstvenog državnog registra. Zalog nije opasan ako postoji dopuštenje za davanje zakupa od vlasnika zaloga.

2. Naime, raspored prostorija ne odgovara onom navedenom u tehničkoj dokumentaciji objekta. U tom slučaju mogu se izreći kazne kontrolnih organizacija.

4. Ako soba ima dva ulaza, provjerite postoji li suglasnost za to. U tom slučaju potrebno je zatražiti izvadak iz državnog katastra nekretnina. I ne zaboravite da će po isteku ugovora najmodavac preuzeti nekretninu prema aktu koji je sklopljen na dan najma prostora. Ako nedostaci nisu tamo naznačeni, tada stanodavac ima puno pravo zahtijevati da se oni uklone o trošku stanara. Isto vrijedi i za suprotnu stranu: u slučaju pozitivnih promjena do kojih je došlo tijekom najma, najmoprimac može zahtijevati povrat svojih troškova. Zato morate pažljivo pratiti sve odredbe ugovora o najmu.

Iznajmljivanje nekretnina vrlo je isplativ posao ako se prema postupku odnosite s maksimalnom odgovornošću. Stalni pasivni prihod uvijek je ugodan, ali što ako se pojavi ideja za iznajmljivanje komercijalnih nekretnina? To će zahtijevati malo drugačiji pristup, jer velika je razlika između najma stana i velikog ureda.

Korak po korak upute

Proces najma objekta podijeljen je u sljedeće faze:

  1. Određivanje vrijednosti najma.

Prvi korak je pregled i procjena najveći broj dostupne ponude na tržištu. Što je veći uzorak, to će biti bolji rezultat (točniji pokazatelj Prosječna cijena najam poslovnih prostora).

Tijekom analize možete koristiti popularne stranice kao što su Avito ili CIAN. Informacije se također mogu proučavati u raznim tiskanim publikacijama. Ako nemate želju sami proučavati ostale ponude, bilo bi pametno angažirati posrednika za nekretnine ili posrednika.

Cijena takvih usluga teško se može nazvati visokom, ali uštedjeti pristojnu količinu živčanih stanica i vremena sasvim je moguće.

Trošak najma komercijalnih nekretnina trebao bi odgovarati ne samo vlasniku, već i potencijalnim klijentima. Namjerno visoka ponuda vjerojatno neće biti uspješna, ali može utjecati na formiranje oznake cijene sljedeći čimbenici:

  • položaj zgrade/prostora;
  • infrastruktura (prisutnost kafića, besplatan parking u neposrednoj blizini, sigurnost zgrade);
  • klasa gradnje;
  • kvaliteta i razina popravaka;
  • funkcionalnost izgleda;
  • razne značajke komunikacije (neprekidno napajanje, internet, dostupnost kupaonica itd.);
  • drugi bonusi koji potencijalno mogu poboljšati produktivnost stanara (Wi-Fi router, aparat za kavu, udoban namještaj).

Nakon analize cijena na tržištu, možete kontaktirati druge iznajmljivače i pokušati smanjiti trošak. Često je cijena navedena u ponudama indikativna i približna. Vrijednost koja se može postići tijekom pregovora bit će dovoljna da se sazna prosječna cijena najma za slične prijedloge. Za dobivanje usporednih podataka o cijenama najma dovoljno je 5-10 zahtjeva.

Najvažnija stvar za stanodavca komercijalnih nekretnina je pronaći pravog klijenta. To možete učiniti sami ili možete unajmiti posrednika za nekretnine. Obje situacije imaju svoje prednosti i nedostatke, pa je odabir onoga što učiniti osobna stvar svakoga.

Kada sami tražite najmoprimca, ozbiljna prednost je posjedovanje vlastite baze podataka. Međutim, njegov nedostatak neće dovesti do velikih problema, ali ćete morati uložiti više truda.


Na dobar način pronaći odgovarajućeg klijenta je izraditi web stranicu s Komercijalna ponuda. Bolje je promovirati takvo mjesto pomoću kontekstualnog oglašavanja s naglaskom na ključnu publiku. Zahvaljujući takvom oglašavanju lako možete pronaći zainteresiranu publiku i izbjeći visoke provizije agencijama.

Preporučljivo je to učiniti kada iznajmljujete prostore s impresivnom površinom. Takve ponude traže klijenti koji očekuju visoke povrate od planiranih aktivnosti, a najviše vjeruju web stranicama.

Ako osoba želi kupiti vrlo skup automobil, hoće li ga tražiti na sumnjivim izvorima ili će preferirati službenu web stranicu? Istog je mišljenja i zakupac poslovnih nekretnina.

Sasvim druga stvar je male sobe, za najam. Nema smisla stvarati web stranicu i besplatne internetske oglasne ploče (čak i male) savršene su.

  1. Usluge posrednika.

Ako ne želite sami tražiti zainteresirane, postoji mogućnost angažiranja posrednika za nekretnine. Ova osoba će samostalno pronaći prave stanare, uspostaviti kontakte i čak samostalno sklopiti traženi ugovor o najmu.

S druge strane, traži pravi ljudi– stvar je delikatna i prilično složena/trudno zahtjevna. Neće svi trgovci nekretninama pristati na to, a majstori svog zanata u ozbiljnim agencijama zahtijevat će za takve usluge novčanu svotu u iznosu od 50% cijene najma za 1 mjesec. A ponekad čak i više od toga.

Ali ipak, ovom metodom traženja stanara, vlasnik će se osloboditi značajnih poteškoća. Na kraju će ostati samo sastavljanje ugovora i sve pripreme potrebna dokumentacija.

Plaćanje usluga posrednika vrši se tek nakon sklapanja ugovora o najmu. Ako trgovac nekretninama ili agencija od vas zahtijevaju da platite unaprijed ili da iznos platite ranije, možda su prevaranti.

  1. Potrebna dokumentacija.

Nakon što se nađe podstanar i to je to ključne točke Ako su obje strane zadovoljne, možete početi sastavljati ugovor. Ugovor o zakupu poslovne nekretnine mora nužno sadržavati sljedeće odredbe:

  • potpune informacije o svakoj od stranaka;
  • točna adresa nekretnine za iznajmljivanje;
  • iznos i platitelj komunalije;
  • mjesečni iznos najma;
  • datum kada će se nekretnina dati u najam;
  • potrebne radnje svake strane u slučaju više sile;
  • opis kvalitete popravaka i postojećeg namještaja;
  • Ključni uvjeti pod kojima se može raskinuti ugovor o najmu.

Ako postoji manjak potrebno znanje ili iskustva, bilo bi pametnije uključiti kvalificiranog pravnika u postupak sklapanja ugovora.


Ugovor nije jedino što vam treba kod iznajmljivanja nekretnine. Također trebate imati sa sobom:

  • putovnica državljanina Ruske Federacije;
  • dokument koji potvrđuje vlasništvo;
  • tlocrt.

Kada su svi dokumenti spremni i strane su uspješno zaključile ugovor, preostaje samo primiti sredstva i pratiti učestalost plaćanja.

Komercijalne nekretnine uključuju poslovne zgrade, industrijske prostore, sportske objekte, trgovine, garaže, skladišta pa čak i hotele.

Zakup poslovnih nekretnina možete ubrzati smanjenjem cijene najma. Uzimajući u obzir stalne troškove održavanja prostora, bilo bi ispravnije iznajmljivati ​​nekretninu po prosječnoj ili čak niskoj cijeni nego stavljati visoka cijena, ali za cijelu godinu.

Na cijenu takvih prostora također utječe dostupnost:

  • parkiralište;
  • mjesta javne prehrane (u istoj zgradi ili u neposrednoj blizini);
  • infrastruktura;
  • visoka sposobnost trčanja itd.

U takvim uvjetima najamnine mogu biti znatno veće od tržišnog prosjeka. I, naravno, za to će se naći klijent.

Otvorenost prema željama budućih klijenata također igra značajnu ulogu u isporuci poslovnih nekretnina:

  1. Pomoć pri planiranju.

Potencijalni stanar možda treba pomoć ili savjet oko rasporeda radnog prostora. Bilo bi pametno pripremiti se unaprijed i odmah ponuditi nekoliko gotovih opcija, a ključne promjene ostat će na klijentu, koje on želi napraviti.

Mnogo je lakše promijeniti nešto već gotovo nego stvoriti nešto od nule. Takav odnos prema najmoprimcu nedvojbeno će biti cijenjen.

  1. Rasprava o detaljima.

Boja zidova u sobi, maksimalni broj priključaka na telefonsku mrežu ili internet, kao i razgovor o svim ostalim karakteristikama pomoći će pridobiti naklonost najmoprimca i uvjeriti ga da unajmi upravo ovu nekretninu.

Ovo je mali psihološki trik: što čovjek više ulazi u detalje, veće su šanse da će mu se takav razgovor urezati u pamćenje. To znači da će se prije svega usredotočiti na njega, odvagnuti prednosti i mane itd.

Međutim, ako se cijeli proces najma temelji na takvim trikovima, postojat će veliki rizik od gubitka ugleda. Ako je kvaliteta najma značajna samo na riječima, to može dovesti do vrlo ozbiljnih posljedica.

  1. Praznici.

Ako poslovni prostor dodijeljen za iznajmljivanje nema završnu obradu, tada možete ponuditi zakupcu godišnji odmor. Odnosno, popravke će obaviti o svom trošku, ali dok ekipe za popravke rade svoj posao, klijent neće plaćati najam prostora.


Ovo je prilično značajan plus za stanara koji je jasno odlučio iznajmiti nekretninu:

  • ako nema dodatnih sredstava za plaćanje stanarine i popravaka u isto vrijeme, tada će ova akcija samo uzrokovati pozitivne emocije i poboljšat će ugled stanodavca;
  • Također, praznici za renoviranje pomoći će uvjeriti stanara koji oklijeva da kupi ovu nekretninu/prostor.

Općenito, klijenta možete privremeno osloboditi plaćanja najamnine u raznim situacijama. Glavna stvar je da nema ozbiljnih financijski gubici za obje strane. To su osnovne značajke poslovanja, a zakupci (kao i najmodavci) poslovnih nekretnina to vrlo dobro razumiju.

Zbog toga su takve radnje raširene, iako njihova uporaba nije obvezna. Pogotovo ako isporuka poslovnih nekretnina nije hitna.

  1. Pouzdanost iznajmljivača.

Ovo je vrlo važna točka, koja se najjasnije očituje prilikom pripreme dokumentacije od vlasnika za stanara. Što više jamstava klijent dobije, to su veće šanse za uspješan zakup prostora.

Obilje prateće dokumentacije, bez trikova prilikom potpisivanja ugovora i dobra reputacija– depozit uspješan završetak za najam poslovnih nekretnina. Razlog je jednostavan:

  • kada se iznajmljuje stan, problemom se često bave obični građani;
  • a ako se prostor planira koristiti u komercijalne svrhe i zarađivati ​​ozbiljan novac od ovog posla, tada će stanar proučiti svaki dokument što je moguće pažljivije.

Rizici i druge poteškoće

Rizicima nije izložen samo najmoprimac – isto vrijedi i za najmodavca. Najčešći uzroci sukoba su:

  • nedovoljna definiranost pravnih obveza strana u vezi s imovinom zakupljenom;
  • kašnjenja mjesečnih plaćanja i drugih plaćanja;
  • korištenje iznajmljene imovine u druge svrhe;
  • oštećenje/gubitak imovine koja pripada najmodavcu;
  • porezni sporovi (prema članku 146. Poreznog zakona Ruske Federacije, obveza plaćanja PDV-a dodjeljuje se samo najmodavcu s mogućnošću odbijanja iznosa poreza od strane najmoprimca ako je dostupan odgovarajući dokument).

Svi ovi konfliktne situacije izravno ovise o sklopljenom ugovoru. Svaku od točaka treba opisati što je točnije moguće, budući da se time smanjuju rizici za obje strane odjednom. Važno je odgovorno pristupiti sklapanju ugovora kako bi se izbjeglo slične situacije.

Iznajmljivanje poslovnog prostora nije puno drugačije, ali ima niz ključnih značajki. Najvažnije je sklapanje ugovora. U bilo kojoj situaciji, strane će se oslanjati samo na njega, stoga, prilikom sklapanja transakcije, trebaju usredotočiti svoju pozornost na ovaj dokument.

Ovo je pitanje uvijek glavno i najčešće sporno prilikom sklapanja ugovora o najmu između najmoprimca i najmodavca. Preporučljivo je u samom ugovoru detaljno definirati obveze plaćanja komunalnih usluga. U nedostatku ove odredbe u ugovoru, spor između stanara i stanodavca rješava se u skladu s ruskim zakonodavstvom, tj. Odgovornost za režije i njihovo plaćanje leži na vlasniku nekretnine (najmodavcu).

Režije plaća najmoprimac

Prijem i prijenos imovine iznajmljene

Prilikom sastavljanja akta o prihvaćanju i prijenosu prostora za iznajmljivanje, trebali biste zabilježiti sve značajke zgrade. Navedite površinu prostora, njegovo stanje, probleme i nedostatke koji su postojali u trenutku kada je prostor primljen u najam. Navedite sve ugrađene uređaje i opremu. Takvim radnjama možete se zaštititi od neočekivanih događaja od strane najmodavca.

Stropovi

Visoki stropovi važni su za postavljanje proizvodne opreme u iznajmljeni prostor ili za organizaciju skladišta. Prosječna visina poslovne zgrade može biti između 2,5 -3,0 metra. Prosječna visina u skladištima odn proizvodni prostori– 6,0 - 12,0 metara.

Pomoćne prostorije

Pomoćne prostorije u iznajmljenoj zgradi uključuju:

  • WC;
  • kuhinja itd.;

Prilikom iznajmljivanja prostora uvijek se morate informirati o uvjetima njihovog održavanja i rada. Preporučljivo je uključiti uvjete korištenja takvih mjesta u ugovor o najmu.

Sigurnost od požara

Prisutnost ili odsutnost prostora mora biti uključena u potvrdu o prihvaćanju i prijenosu prostora. protuprovalni alarm i oprema za gašenje požara.

Veza

Na cijenu najma značajno može utjecati dostupnost telefonskih i internetskih priključaka u prostorijama. Ako ih nema, trebate se informirati o mogućnosti instaliranja telefonske linije i povezivanja na Internet sami. Za podrum ili podrum Važna točka je dostupnost mobilne komunikacije.

Struja

Prilikom najma poslovnog objekta s velikom količinom opreme koja troši električnu energiju potrebno je upoznati se s Tehničke specifikacije i dopuštenu električnu snagu za ovu prostoriju. Ako je potrebno, povećajte snagu potrošene električne energije uz dopuštenje vlasnika i uz prisutnost svih dokumenata utvrđenih za ovu vrstu rada.

Način rada

Radno vrijeme određuje zakupac samostalno ako nitko drugi ne radi u prostoru. U slučaju iznajmljivanja prostora u zgradi u kojoj posluje više manjih tvrtki ili trgovačkih društava, a ulaz je zajednički, radno vrijeme je jednako za sve stanare. Obično se dogovaraju između tvrtki. Novi zakupac mora se prilagoditi utvrđenom rasporedu rada. U svakom slučaju, prilikom najma zgrade provjerite njen raspored rada.

Predaja ključeva i brava najmoprimcu

Najmodavac je dužan, na temelju potvrde o prijemu prostora, najmoprimcu predati ključeve i brave zgrade. Broj setova ne samo da se razjašnjava s vlasnikom i podaci o tome moraju biti uključeni u ugovor o najmu, već i mogućnost najmoprimca da instalira vlastite brave na prostor.

Mnogi zakupci nekretnina planiraju smjestiti vanjsko oglašavanje svojih aktivnosti. Da biste to učinili, morate imati pismeno dopuštenje vlasnika.

Parkiralište

Dostupnost parkirališta nije samo neophodan uvjet za ured i trgovački centri, ali nužnost kod iznajmljivanja prostora. Trebate se raspitati o dostupnosti parkinga, u čijem je vlasništvu, plaća se ili besplatno, o radnom vremenu, površini.

Rekviziti

Najmoprimac i najmodavac imaju pravo razmijeniti sve svoje podatke: adrese, telefonske brojeve itd. U slučaju nepredviđenih okolnosti vezanih uz rad prostora, najmoprimac i najmodavac moraju biti u mogućnosti brzo kontaktirati jedan drugoga.

I na kraju, najmodavci bi uvijek trebali biti u kontaktu sa najmoprimcem, oni se neće ograditi od problema, već pomoći u njihovom rješavanju. Preporučljivo je biti svjestan financijsko stanje stanar, ako je nestabilan, onda je bolje početi tražiti novog stanara.

Neki građani posjeduju nekoliko praznih ili privremeno praznih stanova. Želeći nadoknaditi svoje komunalne troškove, a također pokušavajući dobiti dodatni izvor prihoda, iznajmljuju ih. To je osobito često u veliki gradovi Rusiji i, naravno, u glavnom gradu. Nažalost, mnogi vlasnici ne znaju kako pravilno iznajmiti stan, izbjeći neugodne sankcije u obliku kazni, a pritom uštedjeti na plaćanju poreza. U ovom članku ćemo govoriti upravo o tome. Također ćemo razmotriti koju dokumentaciju morate pripremiti za najam stana kako biste zaštitili sebe i svoju imovinu od nepoštenih stanara.

Prvi korak: priprema stambenog prostora

Prije iznajmljivanja stana prvo ga je potrebno pripremiti za nove stanare. Ako se na njemu dugo nisu izvodili popravci, ažurirajte pozadinu, strop i podnice. Zahvaljujući čak i jeftino kozmetičke popravke Vaš će stan izgledati reprezentativnije. To znači da ga možete iznajmiti po povoljnijim uvjetima. Također morate obratiti pozornost na vodovodne i električne popravke. Zaštitite sebe i svog budućeg stanara od mogućih problema, kao što su električni kratki spojevi ili poplava susjeda ispod.

Ako želite isplativo iznajmljivati ​​stan, učinite ga ugodnim i ugodnim za život. Opremiti ga i opremiti potrebnim Kućanski aparati vrsta TV-a, perilica za rublje i hladnjak. Iz apartmana morate ponijeti svoje osobne, uspomene ili dragocjenosti, kao i dokumente. Nakon pripremni rad, popravke i uređenje, sređivanje dokumentacije za stan. Sve pogasiti, po potrebi isključiti fiksni telefon ili međugradsku vezu.

Drugi korak: pronalaženje stanodavca

Nakon što pripremite svoj dom za najam, možete početi tražiti najmoprimca. To možete učiniti sami ili potražiti pomoć gradskih agencija za nekretnine (uz naknadu ili čak besplatno, one mogu preuzeti odgovornost za pronalaženje klijenata). Stavite oglas na specijalizirane web stranice na internetu, a također ga stavite u novine. Čim pronađete potencijalnog stanara, raspravite s njim sve nijanse i postignete konsenzus, možete započeti registraciju potrebne dokumente. Važno: dokumente može potpisati samo vlasnik - onaj koji ima pravo vlasništva, odnosno onaj tko ima punomoć za iznajmljivanje stana.

Treći korak: sastavljanje ugovora o najmu

Kako iznajmiti stan? S fizičkom osobom, budućim najmoprimcem, potrebno je sklopiti ugovor o najmu stambenog prostora. Ako je vaš najmoprimac pravna osoba, morat ćete sklopiti ugovor o najmu. Nije važno koliko dugo planirate iznajmiti stan: na godinu dana ili na jedan dan - u svakom slučaju morate sastaviti dokument. Neće biti teško pronaći uzorke standardnih ugovora koji određuju odgovornosti stranaka: i stanodavca i najmoprimca. Možete koristiti nešto poput ovoga gotov uzorak i dodajte one točke koje smatrate potrebnima. Osim određivanja predmeta ugovora (davanje u posjed i korištenje besplatnog stambenog prostora pogodnog za stanovanje uz naknadu), datuma isporuke, iznosa najamnine i drugih važnih opće odredbe, u dokumentu možete zapisati obveze stanara, na primjer:

  • osiguranje sigurnosti stambenih prostorija;
  • održavanje stana u ispravnom stanju;
  • obavljanje rutinskih popravaka svih kvarova i kvarova koji su nastali tijekom razdoblja korištenja prostora o vlastitom trošku;
  • izrada vlastitih računa za režije itd.

Također, ugovor mora sadržavati svojeručne potpise stranaka. Važno: ugovor o najmu na razdoblje kraće od godinu dana ne podliježe državnoj registraciji. Savjetujemo Vam da ugovor ovjerite kod javnog bilježnika.

Četvrti korak: izrada popisa imovine

Sastavni je popis imovine koja se nalazi u stanu. Ovaj dokument će osigurati sigurnost i cjelovitost stvari prenesenih na korištenje najmoprimcu i zaštititi od krađe. Popis se sastavlja u jednostavnom pisanom obliku. Istodobno se opisuje sva imovina (i njezino stanje) koja se nalazi u stanu, a također se navode podaci o putovnici i potpisi stranaka. Popis se izrađuje u dva primjerka, kao i ugovor o najmu. Budite oprezni: u procesu potpisivanja svih dokumenata trebate provjeriti ispravnost podataka putovnice stanara i zatražiti od njega kopiju putovnice. Sada znate kako samostalno sastaviti popis imovine i ugovor o najmu stana sa najmoprimcem.

Porez koji plaća stanodavac prilikom iznajmljivanja stambenog prostora

Znajući kako pravilno iznajmiti stan, zaštitit ćete se od ozbiljnih problema sa zakonom. Članak 23. Poreznog zakona Ruske Federacije navodi da svaki pojedinac koji prima prihod mora platiti porez. Sustavno iznajmljivanje stana uz redovito primanje najamnine jednako je individualnom poduzetništvu. I u ovom slučaju, vlasnik stana će biti dužan platiti porez. Njegova stopa varira od 13% do 30% za porezne obveznike s različitim statusima. Oni koji stalno žive u Ruskoj Federaciji, odnosno rezidenti, morat će platiti porez od 13%. Za osobe koje žive u Ruskoj Federaciji manje od 183 dana u godini, stopa će doseći 30%. Porez na najam apartmana plaća se jednom godišnje. Istodobno, za izračun iznosa porezne osnovice za prethodnu godinu potrebno je podnijeti deklaraciju (3-NDFL) prije 30. travnja. Moguće je malo smanjiti iznos plaćanja registracijom samostalnog poduzetnika. U tom će slučaju porezni odbitak iznositi 6% primljenog dohotka. Odaberite za sebe najprikladniju poreznu metodu i podnesite prijavu na vrijeme.

Ilegalno iznajmljivanje stana. Porezi i njihovo neplaćanje

Svi iznajmljivači trebali bi znati sljedeće. Ako se stan iznajmljuje neslužbeno, zakon predviđa razne kazne. povlači za sobom ozbiljnu novčanu kaznu. Može iznositi 20%-40% neplaćenog iznosa. Kršenje zakona može dovesti do kaznene odgovornosti. Za neplaćanje u Porezna uprava iznosi 600 tisuća rubalja. ili više, sud može izreći ne samo veliku novčanu kaznu od 300 tisuća rubalja, već i zatvorsku kaznu do jedne godine. Nemojte misliti da on neće saznati za vašu nezakonitu aktivnost. poduzetničke aktivnosti. Uvijek postoji mogućnost da će se vaši susjedi, na primjer, nezadovoljni vašim bučnim stanarima, žaliti okružnom policajcu ili izravno Federalnoj poreznoj službi. Stoga preporučamo da svoje porezne obveze izvršavate na vrijeme. Tako ćete se zaštititi od mogućih problema sa zakonom.

Prijava u mjestu boravka

Prema zakonu, ako stanar iznajmljuje vaš stambeni prostor na razdoblje dulje od 90 dana, mora ishoditi privremenu prijavu (inače poznata kao privremena prijava). Da bi to učinio, mora lokalnom uredu FMS-a dostaviti identifikacijski dokument, zahtjev u propisanom obrascu, kao i ugovor o najmu stambenog prostora. Ako privremena registracija nije dovršena na vrijeme, ne samo stanar, već i vlasnik nekretnine suočava se s novčanom kaznom od 2,5 tisuća rubalja.

Raskid ugovora o najmu stana. Je li moguće to učiniti prije roka?

Ako je potrebno, ugovor o najmu može se raskinuti unaprijed. Preporučljivo je da se uvjeti za njegov prekid unaprijed navedu u tekstu dokumenta. Ako takva klauzula nije predviđena ugovorom, on se može raskinuti na temelju zakona. Ako je najmoprimac fizička osoba, može otkazati ugovor bez navođenja razloga i napustiti prostor uz obavijest najmodavcu tri mjeseca unaprijed. Vlasnik nekretnine može jednostrano raskinuti ugovor s rokom samo u slučaju neplaćanja najamnine ili nepravilnog korištenja stambenog prostora, uključujući pogoršanje njegova stanja. Ako je najmoprimac pravna osoba, ugovorni odnos može se prijevremeno raskinuti ako jedna od strana prekrši njegove uvjete. Ugovor o najmu koji nema rok trajanja može se raskinuti uz obavijest najmoprimca tri mjeseca prije stvarnog iseljenja.

Konačno

Dakle, kada iznajmljujete stambenu nekretninu, morate uzeti u obzir mnoge nijanse. Kako iznajmiti stan? Prvo morate pravilno sastaviti ugovor, navodeći u njemu sve obveze stranaka, razdoblje najma, iznos najamnine i drugo. važne točke. Ovaj dokument, ovjeren od strane javnog bilježnika, zaštitit će vlasnika stambenog prostora. Osim ugovora, trebali biste sastaviti i popis imovine; to će pomoći da stvari stanodavca budu u ispravnom stanju. Važno je zapamtiti da legalni najam stana zahtijeva obvezno plaćanje poreza. Njegov iznos izračunava se prema godišnjoj prijavi 3-NDFL. Neplaćanje poreza može dovesti do ozbiljnih problema.